경매의 방식 경매목적 부동산이 2개 이상인 경우 분할경매를 할 것인지 일괄경매를 할 것인지 여부는 집행법원의 자유재량에 의하여 결정할 사항입니다. 하지만, 토지와 그 지상건물이 동시에 매각되는 경우, 토지와 건물이 하나의 기업시설을 구성하고 있는 경우, 2필지 이상의 토지를 매각하면서 분할경매에 의하여 일부토지만 매각되면 나머지 토지가 맹지 등이 되어 값이 현저히 하락하게 될 경우 등 분할경매를 하는 것보다 일괄경매를 하는 것이 당해 물건 전체의 효용을 높이고 그 가액도 현저히 고가로 될 것이 명백히 예측되는 경우 등에는 일괄경매의 방법에 의하는 것이 타당합니다. 이러한 경우 이를 분할경매하는 것은 그 부동산이 유기적 관계에서 갖는 가치를 무시하는 것으로서 집행법원의 재량권의 범위를 넘어 위법한 것이 됩..
토지 경매를 위한 검토 사항 저번 포스팅에서 이미 적절한 입찰 가격을 산정하기 위해 무엇이 필요한지 살펴보았습니다. 그러나 아직 더 볼 것이 있는데요,오늘 알려드릴 내용은 지목변경, 개발부담금, 형질변경, 개발행위허가 등과 관련이 있습니다. 간단히 읽고 나서 이해가 안되시는 부분이 있더라도 그냥 편하게 읽으시고 지나가셔도 괜찮겠습니다. 투자로서는 절대 고려할 필요가 없는 것이 바로 토지인데요, 노파심에서 말씀을 드리자면 되도록이면 토지로 경매에 입문하실꺼라면 하지 마시길 조심스럽게 말씀을 드려봅니다. 1. 지목변경과 개발부담금 1) 지목변경 지목변경은 토지의 가치를 높이기 위한 방안으로 많은 투자자들이 토지 투자에 적극 활용하고 있습니다. 경매를 통해 토지를 사들여 수익을 얻고자 하는 투자자들은 반드시 ..
토지 입찰가격 산정 법원 경매에서 땅을 매입하려면 땅을 어떻게 할지, 수익을 어떻게 낼지에 대한 세심한 고민이 필요합니다. 사실 토지 경매는 주거용 건물이나 수익형 부동산보다 훨씬 어렵고 어려운 과정입니다. 그래도 무엇을 검토해야 할지 핵심만 파악한다면 그렇게 겁먹을 필요는 없습니다. 지금부터 농지와 산지로 나누어 토지 경매에 유용한 것이 무엇인지 살펴보도록 하겠습니다. 1) 농지 입찰가격 산정 농지를 일차적으로 사용하기 위해 취득하지 않는 한 농지 매입에 따른 수익성 판단은 농지에 인접한 토지로 지정 변경이 가능한지에 따라 결정이 됩니다. 특히 농지지정 변경의 목적이 대부분 토지인 만큼 투자할 농지에 인접한 토지의 가격을 통해 적정 농지가격을 산정하는 절차를 거치는 것이 바람직합니다. 또 농지를 변경하..
토지 경매를 위한 기초 부동산 재테크를 계획하고 실천하는 대부분의 투자자들은 토지 재테크를 매우 어렵게 생각하는 경우가 많습니다. 환금성에 문제가 있어 상대적으로 큰 금액을 투자해야 하지만 자금이 장기간 묶여 있어 주택이나 수익형 부동산에 비해 활용이 어렵기 때문입니다. 법원 경매에서 나온 토지는 주택이나 상가 건물보다 권리분석이 의외로 간단합니다. 토지를 경매로 살 때 권리분석보다 낙찰받아 어떻게 땅을 만들거나 활용하느냐가 더 큰 문제입니다. 토지 경매는 활용도가 높은 토지를 다른 토지보다 낮은 가격에 어떻게 매입하는가에 초점을 맞출 필요가 있다는 얘기입니다. 토지를 경매로 매입하기 위해서는 주택, 상가건물 같은 여타 부동산과 마찬가지로 꼭 명심해야 할 중요한 원칙들이 있습니다. 토지 경매의 성공 여부..
상가건물 매매 분석 상가건물 경매에 참가하는 많은 투자자들은 임대 수익 창출이 우선인 경우가 많으실겁니다. 그동안 상가건물 시장의 흐름을 보면, 단순히 눈앞의 임대 수익만 추구하는 사람보다 임대 수익과 투자가치라는 두 마리 토끼를 모두 잡는, 이른바 ‘꿩 먹고 알 먹고’ 식의 성공을 추구하는 투자자일수록 확실한 임대 수익을 창출해 왔다는 사실을 어렵지 않게 확인할 수 있습니다. 임대수익과 미래가치라는 두 가지 목표를 동시에 추구해 온 투자와 비교해 임대수익 창출이 불가능한 이유는 무엇일까요? 여러 원인이 있겠지만, 당장 임대소득만을 과도하게 추구해 장기적으로 좋은 임대수익을 창출할 상가건물을 놓치고 있다는 게 가장 큰 이유일것입니다. 경매 입찰에 앞서 상가건물의 미래 가치를 분석하는 것이 필수적입니다. ..
부동산 임차권 임차권등기명령 ① 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. ② 임차권등기명령을 신청할 때에는 다음 각 호의 사항을 기재하여야 하며, 신청 이유 및 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명하여야 한다. 1. 신청 취지 및 이유 2. 임대차의 목적인 건물(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 그 부분의 도면을 첨부한다) 3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항에 따른 대항력을 취득하였거나 제5조제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실) 4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항 ③ 임차권등기명령의 신청에 대한 재판, 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의..
상가건물임대차보호법:보증금의 회수와 보증금 중 일정액의 보호 등 오늘은 두번째 파트로 상가건물임대차보호법중에서 보증금의 회수와 보증금 중 일정액의 보호 등에 대해서 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 상가건물임대차보호법은 결국 영세 상공인을 보호하는 것이 목적입니다. 아무리 제도적 장치를 만들어도 입주자인 영세 상공인들이 보증금으로 낸 돈을 안전하게 돌려주지 않으면 의미가 없답니다. 상가건물임대차보호법은 최소한의 보증금이라도 갖고 경제적으로 거리에 나가야 하는 최악의 상황을 막기 위해 임차인인 영세 상공인에게 일정액의 상가보증금을 최우선적으로 지급하도록 규정하고 있습니다. 주택임대차보호법 조항과도 비슷하다고 보시면 됩니다. 상가건물임대차보호법은 최우선변제 가능 금액을 종전 낙찰가액의 1/3에서 1/2까지..
상가건물임대차보호법 오늘은 상가건물임대차보호법에 대해서 알아보겠습니다. 상가건물임대차보호법은 주택임대차보호법과 마찬가지로 세입자의 제3자에 대한 임차인의 대항력이라는 제도적 안전장치가 있습니다. 주거안정 등 일종의 생활안정을 도모하기 위한 장치인데요. 상가건물의 대항력은 '점유와 '사업자 등록' 신청이며, 그 효과는 다음날 0시부터 발생합니다. 상가임대차보호법이 영세 자영업자 보호를 위한 법적 장치라는 긍정적 측면은 평가할 만한데요. 다만 1순위 최우선변제를 받을 수 있는 조건은 보증금이 아닌 환산보증금을 기준으로 판단하고 있어 취약 자영업자 보호에 미흡한 점은 아쉽습니다. 상가건물임대차보호법이 어떤 내용을 제시하는지 오늘 포스팅에서 함께 살펴보도록 하겠습니다. 1. 대항력 대항력 등 ① 임대차는 그 등..
주택 경매 참가 미래가치 분석 주택 경매를 통해 수익을 내는 투자자들은 대개 단기 수익에 더 집중하는 것이 사실입니다. 지금까지의 주택시장 동향을 보면 단기차익보다 투자 가치가 높은 주택을 팔거나 임대 후 장기간 보유했을 경우 수익 창출 측면에서 월등히 우수했습니다. 따라서 입찰을 원하는 주택의 미래 가치를 면밀히 분석하는 과정이 필수적이라고 할수 있습니다. 1. 매수 목적은? : 임대 수익 창출 VS 매도를 통한 수익 창출 단기 차익을 노리고 상가건물을 낙찰받는 경우가 최근에 증가하고 있는거 같습니다. 그러다 보니 매매가 처분이 되지 않아서 ‘울며 겨자 먹기 식’으로 임대를 내 놓게 됩니다. 한편 낙찰받아서 조금 남기고 처분했는데 1년 후에 보니 가격이 지나치게 헐값이었다는 사실에 허탈해하는 투자자들도..
주택 경매 대상 현황 분석 주택 경매에 참여하기 위한 가장 기본적인 것은 권리분석이라는 것을 강조해 드린적이 있습니다. 낙찰받을 수 있는 가장 중요하고 근본적인 것이 권리분석하는 것이라면 낙찰 이후 가장 중요한 것은 경매 대상자의 현황 분석입니다. 현상분석이란 현 상태의 주변환경, 시장흐름, 임대수익성 등을 포함하는 개념으로, 성공적인 경매를 이끌어 주는 강력한 동력이 된다는 점에서 매우 중요한 절차라고 할수 있습니다. 1. 주변 환경 분석 주변 환경 분석에서 가장 먼저 고려해야 할 사항은 7가지 정도가 있습니다. 가장 중요한 고려사항은 교육 인프라입니다. 교육 인프라가 우수한 곳은 지금 당장은 아니더라도 시간이 지날수록 가치가 올라갈 수밖에 없습니다. 한국뿐 아니라 전 세계 모든 나라에서 교육의 중요성..