주택 경매 참가 아파트든 단독주택이든 연립주택이든 다세대주택이든 상관 없이, 부동산 경매를 통해 집을 사려면 우선 신경 쓰셔야 할 부분이 주택임대차보호법에 따른 주택임차인입니다. 실제 경매에는 각양각색의 임차인이 있습니다. 위장 임차인도 그중 하나라고 보시면 됩니다. 위장 임차인은 표면적으로는 합법적인 권리가 있는 것처럼 보이지만 실제로는 권한이 없는 불법 임차인을 말합니다. 말로는 쉽게 아주 간단하게 정의해도 실제 경매 현장에서 위장 임차인을 찾기는 굉장히 어렵습니다. 많은 경매 서적들은 높은 수익을 창출하기 위한 방법으로 위장 임차인으로 추정되는 집을 살펴보라고 조언합니다. 하지만 저 생각은 조금 다릅니다. 경매할 물건이 적으면 현명한 선택이겠지만 경매에서 살 집이 많으면 어떨까요? 아직 경매가 익숙..
임차권 소멸 및 보증금 보호 안타깝게도 집주인의 사정으로 거주 주택이 경매로 매각되면 보증금 손실을 떠안게 됩니다. 어떤 보증금인들 귀하지 않은 보증금은 없겠지만, 특히 보증금이 크지 않은 임차인을 법적으로 특별히 보호해 주지 않는다면 말 그대로 길거리로 나앉아야 하는 상황에 처할 가능성이 높은 만큼 정부의 세심한 배려가 필요합니다. 주택임대차보호법이 소액임차인 최우선변제라는 제도적 장치를 법률에 반영하고 있는 이유가 바로 여기에 있습니다. 이런 필요성과 명분에도 불구하고 최우선 지급으로 혜택을 받을 임차인의 보증금 규모가 비현실적이고 제 기능을 못하고 있습니다. 보다 현실에 부합하도록 소액임차인 최우선변제로 받을 보증금 규모를 확대할 필요가 있는 것입니다. 1.경매에 의한 임차권의 소멸 경매에 의한 임..
보증금 회수 및 임차권등기명령 하우스푸어가 사회문제로 떠오르면서 이제는 렌트푸어까지 등장하고 있습니다.부동산 경기 침체가 장기화되면서 집값이 약세를 보이면서 내 집 마련보다는 손해를 볼 수 있다는 생각에 안전하게 전세로 거주하려는 수요가 늘고 있고,렌트푸어가 양산될 것이라는 우려까지 나오고 있습니다. 하우스푸어가 늘고 렌트푸어도 늘면 경매로 매각되는 주택도 증가할 것은 자명한 이치이겠죠? 문제는 경매에서 집을 팔면 임차인이 보증금을 완전히 회수하기 어렵다는 점입니다. 안전을 추구하다 날벼락을 맞는 상황이 올수도 있습니다. 또 보증금 중 일부를 전세자금 대출로 충당하면 부채가 커질 수밖에 없는 상황에 직면하게 되니, 오늘은 이런 상황에서 주택임대차보호법이 세입자를 어떻게 보호하는지에 대해서 알아보도록 하겠..
주택임대차보호법 주택임대차보호법은 이름에서 알 수 있듯이, 주택이 불안정한 사람들이 임대 생활을 할 때 이를 보호하기 위해 제정된 법률입니다. 사실 주택임대차보호법은 냉철하게 거래의 효율성이나 실효성을 침해하는 법이라고 생각할 여지가 충분한데도 불구하고 경제적으로 취약한 세입자를 보호할 필요성이 크기 때문에 빼놓을 수 없는 법이랍니다. 주택임대차보호법이 경제적 약자를 보호하기 위해 마련된 이상 경매로 집을 사려는 사람은 누구나 주택임대차보호법을 숙지할 필요가 있습니다. 먼저 주택임대차 기본인 주택임대차보호법을 이해하는 것이 가장 선행이 되어야 하고, 주택임대차보호법을 숙지한 뒤 세부적인 검토를 진행하도록 하겠습니다. 지금부터 부동산 경매에 반드시 알려야 할 주택임대차보호법 주요 조항을 빠르고 쉽게 살펴보..
말소기준권리 총정리 말소기준권리란 낙찰자가 부동산을 매입할 때 등록한 등기사항전부증명서에 기재된 모든 권리 및 임차권을 경매를 통해 인수·취소해야 하는지를 결정할 수 있는 권리를 말합니다. 부동산 경매를 어렵게 만드는 가장 큰 이유는 법률에 대한 이해 부족, 특히 권리분석을 꼽을 수 있습니다. 권리분석을 지나치게 두려워할 필요는 없으며, 말소기준권리만 잘 이해하면 권리분석의 절반이 끝난다고 해도 과언이 아닙니다. 그만큼 말소기준권리가 중요한 것이죠. 1. 말소기준권리가 중요한 이유 말소기준권리가 중요한 이유는 경매에서 부동산을 구입한다고 해서 모든 권리가 말소되는 것은 아니기 때문입니다. 일부 권리는 경매 후 소멸되지 않지만 낙찰자가 취득해 상당한 부담이 되는 경우가 많습니다. 잘못된 입찰로 많은 돈을 ..
부동산 경매 전 꼭 봐야 할 서류 부동산 경매에 참여하기 위해 검토해야 할 서류가 있습니다. 이를 공부서류라고 합니다. 가능하면 부동산 경매와 직접 관련된 서류뿐 아니라 낙찰받고자 하는 부동산 관련 기본 서류까지 종합적으로 검토하는 습관을 가지시는 게 좋습니다. 처음 습관을 잘못 들이면(경매 정보지만 보고 입찰 참여 등) 중요한 순간에 큰 낭패를 경험하게 될 것입니다. 확실하고 안전하게 경매로 부동산을 구입하고 싶다면 가능한 한 많은 공부서류를 효과적으로 검토하는 것이 매우 중요한데요. 오늘은 이 공부서류가 어떤 내용을 담고 있는지 살펴보도록 하겠습니다. 우선 서류는 법원 경매와 직접 연계된 서류는 아니지만 입찰 참가를 위해 가장 기본적으로 확인해야 할 공부서류부터 알아보겠습니다. 1. 부동산 관련 기초..
등기사항전부증명서 총정리 재산의 소유권·형식·구조·근저당권 등 소유권을 제한하는 각종 권리는 표장·갑구·을구로 구성된 등기사항전부증명서를 통해 확인하실 수가 있습니다. 등기사항전부증명서는 아파트, 다가구, 연립주택 등 '집합건물 등기사항전부증명서’, ‘토지 등기사항전부증명서’, ‘건물 등기사항전부증명서’으로 구분이 됩니다. 하지만 여기 주목할 부분이 있습니다. 부동산 경매에 입찰하기 위해 준비해야 할 것들이 너무 많습니다. 그중에서도 가장 기본적이고 중요한 절차는 권리분석이라고 합니다. 권리분석은 아무리 강조해도 지나치지 않는 중요한 과정 중에 하나입니다. 이러한 중요한 권리분석을 위해서는 등기사항전부증명서를 반드시 확인하셔야 합니다. 왜냐하면 부동산 권리 변동(발생, 변경, 소멸 등)이 등기사항전부증명..
부동산 경매 절차 부동산 경매에 대한 사람들의 태도는 두 가지 면에서 다르다고 볼 수 있습니다. 경매라면 얼마나 어려울까, 이렇게 쉽게 보는 사람도 있고, 다른 하나는 "경매가 너무 어렵다. 경매도 법원에서 하는 일인데, 법이라고 하면 왠지 어렵고 낯설어"라며 너무 어렵게 보는 사람도 있습니다. 부동산 경매는 주먹구구가 아니기 때문에 투명하고 공정하게 법과 법에서 정한 절차에 따라 철저히 진행되고 있습니다. 부동산 경매 절차가 어떻게 구성되는지를 보면 부동산 경매를 너무 어렵거나 쉽게 볼 수 있는 실수를 사전에 예방할 수 있고, 부동산 경매에 대한 이해도 넓힐 수가 있게 됩니다. 1. 기일입찰의 진행상황 기일입찰이란 정해진 매각기일에 경매법정에 가서 입찰표와 입찰서류를 제출하는 경매 방식입니다. 처음 경..
부동산 경매에 관심을 가져야 하는 이유 부동산 경매가 늘 주목받는 이유는 간단하다고 생각합니다. 성공을 보장하기 위한 부동산 투자의 가중치 있는 중요한 출발점은 가능한 한 낮은 가격에 부동산을 구입하는 것입니다. 이를 위한 가장 효율적인 방법이 부동산 경매를하는 것이죠. ‘경매를 통해 매입한 부동산은 왠지 찜찜하다’, ‘남이 망해서 나간 부동산을 굳이 내가 매입해야 할 이유가 있나?’ 부동산 경매를 터부시하고 무시하는 전형적인 생각들입니다. 재미있는 사실은 아직도 이런 생각을 하는 사람들이 많다는 것이죠. 남이 망했다고 나까지 망하라는 법이 어디 있습니까. ‘괜히 다른 사람이 망해 나간 부동산을 샀다가 나까지 망하는 길로 들어서지는 않을까’ 하는 쓸데없는 걱정을 하는 사람들이 존재하는 한 부동산 경매를 ..
부동산 경매 이번 시간에는 부동산 경매에 대한 간단한 정의와 실제 부동산 경매에 쓰이고 있는 용어들에 대해서 정리를 해보았습니다. 그럼 시작해 볼까요? 부동산 경매란? 부동산 경매만큼 값싼 부동산 구입 방법은 없습니다. 특히 요즘처럼 부동산 시장이 불황일 때는 평소보다 많은 사람들이 부동산 경매에 관심을 쏟습니다. 침체된 부동산 시장이 왜 더 많은 사람들의 관심을 끄는 것일까요? 답은 간단합니다. 왜냐하면 경매 낙찰가의 기준은 시장에서 바로 시작되기 때문입니다. 부동산 시장의 침체는 '시세 하락→경매 감정가 하락→ 낙찰가 하락'으로 이어집니다. 결국 경매로 부동산을 취득하는 사람들은 이미 형성되지 않은 가격에 원하는 부동산을 더 싼 가격에 살 수 있는 기회를 갖게 되는 것이죠. 부동산 경매는 채무자가 약..