부동산 경매 절차

부동산 경매 절차

부동산 경매에 대한 사람들의 태도는 두 가지 면에서 다르다고 볼 수 있습니다. 경매라면 얼마나 어려울까, 이렇게 쉽게 보는 사람도 있고, 다른 하나는 "경매가 너무 어렵다. 경매도 법원에서 하는 일인데, 법이라고 하면 왠지 어렵고 낯설어"라며 너무 어렵게 보는 사람도 있습니다.

부동산 경매는 주먹구구가 아니기 때문에 투명하고 공정하게 법과 법에서 정한 절차에 따라 철저히 진행되고 있습니다. 부동산 경매 절차가 어떻게 구성되는지를 보면 부동산 경매를 너무 어렵거나 쉽게 볼 수 있는 실수를 사전에 예방할 수 있고, 부동산 경매에 대한 이해도 넓힐 수가 있게 됩니다.

1. 기일입찰의 진행상황

기일입찰이란 정해진 매각기일에 경매법정에 가서 입찰표와 입찰서류를 제출하는 경매 방식입니다. 처음 경매에 참여하면 가슴이 두근거리고, 지금까지 배운 경매 지식이 떠오르지 않아 난처한 경험을 할 때가 많은데요, 이런 상황을 막기 위해서는 우선 입찰 당일 경매가 어떻게 진행될지 안다면 아주 많이 도움이 되겠죠?

마감일 입찰 당일 법정에 도착해 모든 절차를 마치는 전 과정입니다. 기일입찰의 진행 절차를 숙달한 후 각 단계별 주의사항을 종합적으로 살펴보면, "뭐 이런 것까지 해야 하나?"라고 생각할 수도 있겠지만 놀랍게도 경매법정에 있는 많은 사람들은 아주 단순한 실수로 좌절들을 하곤 합니다. 아무리 강조해도 지나치지 않는 부분인 만큼 자세히 한번 살펴보도록 하겠습니다.

 

▣ 기일입찰의 진행 절차
① 경매법원 도착: 취하, 변경사항 확인을 위한 매각물건 목록 확인.
②주요 사항 고지: 매각공고 물건 중 변동 사항, 입찰방법, 입찰 시 주의 사항, 그 밖의 진행 사항을 집행관이 고지. ③매각(입찰) 개시 선언
④입찰 서류 열람: 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서.
⑤입찰표 교부, 수령: 입찰표, 매수보증금 봉투, 입찰
⑥입찰표 등 작성: 입찰표 작성
⑦입찰표 제출 준비: 보증금을 보증금 봉투에 넣어 봉인하고, 이를 다시 입찰 대봉투에 넣고 기재한 후 봉인.
⑧봉투 일련번호 및 수취증 날인 수령: 입찰 대봉투를 입찰함에 넣기 전에 집행관으로부터 봉투의 일련번호를 받고, 수취증의 절취선에 날인을 받아 집행관이 분리해 주면 보관.
⑨입찰 대봉투 투입.
⑩입찰 마감.
⑪개찰.
⑫최고가 매수 신고인 선정 절차: 집행관이 시간 번호순으로 각각의 사건번호에 입찰한 입찰자와 입찰 금액을 말함.
⑬최고가 매수신고인매수 신고인 선정: 최고 가격을 써낸 사람을 최고가 매수 신고인으로 결정.
⑭입찰 종결, 보증금 반환: 최고가 매수 신고인에게 보증금 영수증 교부, 입찰에 떨어진 자를 대상으로 매수보증금 반환.

2. 본인의 매수 신청 자격을 확인.

부동산 경매 낙찰에 참여하려면 권리·행위 능력이 필요한데, 미성년자, 한정치산자, 금치산자는 법률대리인에 의해 부동산 경매절차에 참가할 수 있습니다. 통상 경매 관행에서는 가족관계 증명서를 통해 법률대리인을 확인합니다. 그럼, 법원 경매에서 매수신청이 불가능한 사람은 어떤 경우일까요?

▣ 법원 경매에서 매수신청이 불가능한 사람

- 강제경매 절차에서의 채무자.

- 강제경매 절차에서 채무자의 상속인 (상속인이 한정승인 내지는 상속 포기를 한 경우는 매수 신청 가능).

- 매각 절차에 관여한 집행관.

- 매각 부동산을 평가한 감정인(감정평가법인이 감정인인 때에는 그 감정평가법인 또는 소속 감정평가사).

- 집행 법원의 법관 및 참여 사무관.

- 경매계장.

- 재매각 절차에서 전의 매수인.

- 집행관이 매각 장소의 질서 유지를 위하여 매수 신청을 금지한 자.

3. 경매법정 도착 전과 도착 직후.

경매에 참여하기 위해서는 우선 매각일(입찰기간 개시일) 1주일 전, 각 법원의 민사집행과나 민사신청과 등에 별도로 지정해 두는 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서 등을 열람하셔야 합니다.

권리분석을 위한 중요한 문서인 만큼 주의 깊게 읽어야 하는데, 경매 당일에도 열람 시간이 주어지지만 현장 확인이 필요한 경우도 있으므로 판매일 전에 꼭 읽어 보시길 바랍니다.

그리고, 경매법정에 가기 전에 입찰 자료를 잘 챙겼는지 확인하셔야 합니다. 직접 입찰할지, 대리인 자격으로 입찰할지, 법인으로 입찰할지 여부에 따라 준비해야 할 서류는 달라지기 때문에 꼭 미리 잘 숙지를 해두셔야 합니다.

 

경매법정에 도착하면 게시된 매각물건 목록을 확인하셔야 하는데, 매각공고에는 이 사건이 경매에 부쳐질 것이라는 내용이 명기되어 있지만, 경매 당일에 도착하면 생략하는 경우도 있습니다. 경매 직전 경매 의뢰나 채권자의 매매일 연기 신청 등으로 매각일이 변경될 수 있고, 집행정지 서류가 제출되어 경매가 일시 정지되어 진행되지 않는 사례가 종종 있기 때문인데요, 사전 확인하지 않으면 시간만 허비하다 허탈하게 돌아올 수 있으니 반드시 주의하시기 바랍니다.

4. 공동 명의로 입찰하고 싶다면?

경매에 응찰하려는 물건이 비싸거나 경제적 부담이 있을 경우 위험을 낮추고 수익을 나누는 공동투자는 요즘 더 흔해지고 있는 게 사실입니다. 공동입찰을 하려면 반드시 숙지해야 할 사항들이 있는데요.

 

첫째, 지분관계를 입찰표에 명확히 기재하셔야 하며, 지분관계를 표시하지 않으면 평등 비율로 취득하는 것으로 취급합니다.

둘째, 아무리 공동입찰이라고 하더라도 자기 지분만큼의 대금만 납부해서는 안됩니다. 전체 매수 대금이 납부되어야 재매각을 피한다는 점을 주의하셔야 하며,  A와 B가 공동으로 50%를 투자해 낙찰받았을 경우 A가 50%를 내고 B가 돈을 내지 않으면 재판매(재경매)를 피할 수 없게 됩니다.

셋째, 공동입찰자가 모두 참석할 수 없는 경우에는 참석자가 당사자의 위임장, 인감도장, 인감증명서를 가져와 입찰에 참여하셔야 합니다.

5. 매각 개시 선언에서 입찰표 작성까지

시간이 부족하여 경매 법정에 게시된 매각물건 목록을 보지 못했다고 가정해 보겠습니다. 이때는 어떻게 해야 좋을까요? 이때 집행관이 통보한 매각물건 중 변동 사항, 입찰방법, 입찰 시 주의사항, 기타 진행상황 등에 평소보다 많은 주의를 기울이셔야 합니다. 이렇게 하면 예기치 못한 차질을 막을 수 있기 때문인데요, 예를 들어 농지취득 자격증이 필요한지, 아니면 재경매여서 매수보증금이 20~30% 인지 같은 특별매각조건의 여부를 점검하셔야 합니다.

 

 

※ 주의사항
1. 입찰표는 물건마다 별도의 용지를 사용한다. 다만, 일괄입찰 시에는 1매의 용지를 사용한다.

2. 한 사건에서 입찰 물건이 여러 개 있고 그 물건들이 개별적으로 입찰에 부쳐진 경우에는 사건번호 외에 물건번호를 기재한다.

3. 입찰자가 법인인 경우에는 본인의 성명란에 법인의 명칭과 대표자의 지위 및 성명을, 주민등록란에는 입찰자가 개인인 경우에는 주민등록번호를, 법인인 경우에는 사업자등록번호를 기재하고, 대표자의 자격을 증명하는 서면(법인의 등기사항증명서)을 제출하여야 한다.

4. 주소는 주민등록상의 주소를, 법인은 등기기록상의 본점 소재지를 기재하시고, 신분확인상 필요하오니 주민등록등본이나 법인등기사항전부증명서를 동봉한다.

5. 입찰 가격은 수정할 수 없으므로, 수정을 요하는 때에는 새 용지를 사용한다.

6. 대리인이 입찰하는 때에는 입찰자란에 본인과 대리인의 인적사항 및 본인과의 관계 등을 모두 기재하는 외에 본인의 위임장(입찰표 뒷면을 사용)과 인감증명을 제출한다.

7. 위임장, 인감증명 및 자격증명서는 이 입찰표에 첨부한다.

8. 입찰함에 투입된 후에는 입찰표의 취소, 변경이나 교환이 불가능하다.

9. 공동으로 입찰하는 경우에는 공동입찰 신고서를 입찰표와 함께 제출하되, 입찰표의 본인란에는 “별첨 공동입찰자 목록 기재와 같음”이라고 기재한 다음, 입찰표와 공동입찰 신고서 사이에는 공동입찰자 전원이 간인한다.

10. 입찰자 본인 또는 대리인 누구나 보증을 반환받을 수 있다(입금증명서에 의한 보증은 예금계좌로 반환됩니다).

11. 보증의 제공방법(입금증명서 또는 보증서) 중 하나를 선택하여 표를 기재한다.

마지막으로 만기일 입찰 외에 기간 입찰이 있습니다. 기간입찰이란 일정한 입찰기간을 정하여 입찰서를 그 기간 내에 직접 또는 등기우편으로 법원에 제출하여 낙찰받는 것을 말합니다. 우선 최저 판매가의 10%를 법원 계좌에 입금하고 입찰대상에 입금표를 붙이거나 지급보증 위탁계약 체결 증명서를 첨부하게 됩니다. 입찰기간이 종료된 후에는 별도로 정한 매각기일에 개찰을 실시하여, 최고가 매수 신고인, 차순위 매수 신고인 차순위 매수 신고인을 정하고, 매각결정기일에 매각 허가 결정을 합니다.

오늘 이렇게 부동산 경매절차와 주의사항 등에 대해서 자세하게 알아보았는데요, 부동산 경매 절차 전에 오늘 내용 잘 숙지하시고, 처음에도 언급해 드렸듯이, 경매절차 전에 불필요한 실수 등을 하지 않도록 꼭 주의하시기 바랍니다. 끝.

부동산 경매 전 꼭 봐야 할 서류