등기사항전부증명서 총정리

등기사항전부증명서 총정리

재산의 소유권·형식·구조·근저당권 등 소유권을 제한하는 각종 권리는 표장·갑구·을구로 구성된 등기사항전부증명서를 통해 확인하실 수가 있습니다. 등기사항전부증명서는 아파트, 다가구, 연립주택 등 '집합건물 등기사항전부증명서’, ‘토지 등기사항전부증명서’, ‘건물 등기사항전부증명서’으로 구분이 됩니다. 하지만 여기 주목할 부분이 있습니다. 부동산 경매에 입찰하기 위해 준비해야 할 것들이 너무 많습니다.

그중에서도 가장 기본적이고 중요한 절차는 권리분석이라고 합니다. 권리분석은 아무리 강조해도 지나치지 않는 중요한 과정 중에 하나입니다. 이러한 중요한 권리분석을 위해서는 등기사항전부증명서를 반드시 확인하셔야 합니다. 왜냐하면 부동산 권리 변동(발생, 변경, 소멸 등)이 등기사항전부증명서에 나타나기 때문입니다. 그러나 국내 모든 부동산 등기사항전부증명서에는 공신력이 없습니다. 이게 무슨 말이냐 하면, 등기사항전부증명서에 기재된 사항을 믿고 거래를 했다고 해서 법적으로 국가가 보호해 주지는 않는다는 말입니다. 그러므로 우리는 등기사항전부증명서를 무조건 신뢰해서는 안 되며, 때때로 발품이 가장 큰 역할을 한다는 것을 명심하시기 바랍니다.

1. 등기사항전부증명서의 구성.

등기사항전부증명서는 크게 표제, 갑구, 을구로 구성이 됩니다. 지금부터 각 구성 항목을 실제 등기사항전부증명서를 바탕으로 각 구성 요소를 한번 살펴보도록 하겠습니다.

 

① 표제부
표제부는 집의 문과 같은 역할을 한다고 생각하시면 됩니다. 부동산의 소재지, 지목, 면적 등을 보여줍니다. 아파트, 다가구, 연립주택 등 모든 집합건물 등기사항전부증명의 표제부는 집합건물 한 동 전체에 대한 ‘1동의 건물의 표시’, ‘대지권의 목적인 토지의 표시’와 실제 점유하는 부분에 대한 ‘전유 부분의 건물의 표시’, ‘대지권의 표시’로 구성되어 있습니다.

 

② 갑구
갑구에는 소유권에 관련되는 사항들이 기재가 됩니다. 소유권보존(건물을 신축하고 이루어진 등기), 소유권 이전(매매 등의 사유로 부동산의 소유권이 변경), 가등기, 압류, 가압류, 가처분, 환매등기, 경매 기입등기와 같이 소유권과 관련되는 사항들입니다.

 

③ 을구
을구에는 소유권 이외의 권리들이 기재가 됩니다. 저당권, 근저당권, 전세권, 지상권, 지역권 등이 대표적으로 을구에 기재되는 권리입니다.

 

2. 등기사항전부증명서에 관한 기본 지식

등기사항전부증명서를 읽으려면 기본적인 법률 지식이 필요한데요, 그렇다고 너무 무서워할 필요는 없답니다. 부동산 경매 입찰에 참가하기 위한 권리분석에서 자주 접하는 저당권, 근저당권, 지상권, (가) 압류 등 중요한 내용들만 집중적으로 살펴보면 크게 어렵지가 않습니다.

 

① 물권과 채권
물권은 '특정 재산의 직접 통제에 의해 획득되는 배타적 권리'를 의미합니다. 채권은 '채권자가 채무자에게 약속한 특정 행위를 청구할 권리'이며, 배타적이라는 표현이 보여주듯 등기사항전부증명서에 먼저 설정된 물권이 항상 우선하게 됩니다. 채권은 등기사항전부증명서에 등재되는 순서에 관계없이 항상 같은 순위, 즉 ‘동순위’라는 차이점이 있습니다.

그렇다면 물권과 채권 사이의 순위는 어떻게 정해질까요? 생각보다 의외로 간단합니다. 등기사항전부증명서를 보면 '순위 번호'와 '접수' 항목을 볼 수 있습니다. 순위 번호는 말 그대로 자신이 먼저 나열되는 순서를 말하며, 접수 항목에 열거된 번호는 접수번호를 의미합니다. 이 순위 번호와 접수번호를 기준으로 물권과 채권 사이의 우선순위를 결정하게 되는데요. 같은 구인 갑구와 갑구 사이의 우선순위는 순위 번호를 기준으로 하고, 다른 구인 갑구와 을구 사이의 우선순위는 접수번호를 기준으로 따지는 것입니다.

 

② 물권의 종류
물권은 크게 소유권, 점유권과 용익물권인 지상권·지역권·전세권, 담보물권인 유치권·질권·저당권으로 구분이 됩니다.

용익물권은 사용 및 수익을 목적으로 사용가치를 지배하는 권리입니다. 민법상 용익물권으로는 지상권, 지역권, 전세권 등의 세 가지가 있습니다.

담보물권이란 채권의 담보를 위하여 교환가치의 지배를 목적으로 하는 제한물권을 의미합니다. 민법상 담보물권으로는 유치권, 저당권, 질권이 있습니다. 그중 유치권은 일정한 요건을 갖추면 민법의 규정에 따라 당연히 성립하는 법정 담보물권이며, 저당권과 질권은 원칙적으로 당사자의 설정 행위에 의하여 성립하는 약정 담보물권이라고 보시면 됩니다.

 

3. 그 외에 알아 두면 좋은 지식

① 가등기
가등기란 본등기에 대비하여 미리 그 순위를 보존하는 효력을 가지는 등기로, 예비등기의 하나입니다. 종국등기를 할 만한 실체법적 또는 절차법적 요건을 구비하지 못하거나, 권리의 설정·이전·변경·소멸의 청구권을 보전하려고 할 때와 그 청구권이 시한부, 조건부이거나 장래에 확정될 것인 때에 하게 되는데, 가등기의 효력은 다음과 같습니다.

 

첫째, 그 자체로는 완전한 등기로서의 효력은 없으나, 후에 요건을 갖추어 본등기를 하면 그 본등기의 순위가 가등기의 순위로 소급됩니다. 결국 가등기를 한 시점을 기준으로 본등기의 순위가 확정되는 본등기 순위 보전의 효력이 생긴다는 거죠.

 

둘째, 본등기 이전에 가등기가 불법하게 말소되면 가등기 명의인은 그 회복을 청구할 수 있으며, 가등기 자체의 효력, 즉 청구권 보전의 효력이 생깁니다.

 

가등기는 다시 ‘소유권이전청구권보전가등기’와 ‘담보가등기’로 구분되며, 부동산 경매에서 문제가 되는 가등기는 ‘소유권이전청구권보전가등기’라는 점만 일단 기억해 두시면 좋을 것 같습니다.

 

② 가압류
금전 채권이 향후 강제집행이 불가능해지거나 회수가 곤란하게 될 경우에 대비해 미리 채무자의 재산을 압류하여 현상(現狀)을 보전하고, 그 변경을 금지하여 장래의 강제집행을 보전하는 절차를 말합니다.

 

③ 압류
확정판결, 기타 채무 명의에 의해 강제집행을 하기 위한 보전 수단이며, 보통 채권자 등의 신청을 받은 국가 기관이 강제로 채무자의 재산 처분이나 권리 행사 등을 못 하도록 제한하는 것을 가리킵니다.

 

④ 가처분
가처분은 민사집행법상 강제집행을 보전하기 위한 가압류와 함께 규정되어 있는 제도이며, 금전 채권을 제외한 채권의 집행보전을 위해 이용됩니다. 특정물 채권의 집행보전을 위한 가처분, 다툼이 있는 권리관계에 관하여 임시의 지위를 정하는 가처분, 두 가지로 나뉩니다.

 

⑤ 예고등기
등기원인의 무효나 취소를 이유로 등기사항전부증명서에 등기된 사실에 대한 말소 또는 회복의 소송이 제기되는 경우가 있습니다. 이때 제3자에게 경고하여 피해를 방지하기 위한 목적으로 법원의 촉탁에 따라 그러한 소송이 제기되었다는 것을 등기사항전부증명서에 기재하는 등기를 말하는데요, 만약 권리분석 과정에서 예고등기가 발견되었다면 무조건 피하는 것이 상책입니다. 예고등기는 많은 사람들의 악용으로 인하여 2011년 10월 13일 이후 폐지되었습니다.

오늘 이렇게 부동산 경매에 입찰하기 전에 꼭 준비해야 하는 권리분석 즉, 등기사항전부증명서에 대해서 알아보았는데요, 권리분석을 위해서는 꼭 등기사항전부증명서를 확인하시고, 오늘 알려드린 내용도 꼭 숙지하여서 부동산 경매 입찰 전에 실수가 없도록 하셔야 합니다. 끝