부동산 경매 전 꼭 봐야 할 서류

부동산 경매 전 꼭 봐야 할 서류

부동산 경매에 참여하기 위해 검토해야 할 서류가 있습니다. 이를 공부서류라고 합니다. 가능하면 부동산 경매와 직접 관련된 서류뿐 아니라 낙찰받고자 하는 부동산 관련 기본 서류까지 종합적으로 검토하는 습관을 가지시는 게 좋습니다. 처음 습관을 잘못 들이면(경매 정보지만 보고 입찰 참여 등) 중요한 순간에 큰 낭패를 경험하게 될 것입니다.

확실하고 안전하게 경매로 부동산을 구입하고 싶다면 가능한 한 많은 공부서류를 효과적으로 검토하는 것이 매우 중요한데요. 오늘은 이 공부서류가 어떤 내용을 담고 있는지 살펴보도록 하겠습니다. 우선 서류는 법원 경매와 직접 연계된 서류는 아니지만 입찰 참가를 위해 가장 기본적으로 확인해야 할 공부서류부터 알아보겠습니다.

1. 부동산 관련 기초적 공부서류

이들은 주로 토지대장, 건축물대장, 토지이용계획확인원 등을 부동산 기초 공부서류로 언급되고 있습니다. 권리분석과는 다소 거리가 있기 때문에 소홀히 할 수 있지만 결코 가볍게 보아서는 안 되는 중요한 공부서류들인 만큼 간단히 살펴보도록 하겠습니다.

1) 토지대장
토지대장은 토지의 지번, 지목, 면적, 토지등급 등 기본적인 사항을 확인할 수 있는 공부서류인데요. 따라서 당첨되고 싶은 물건이 땅이라면 매우 중요한 공부서류가 되겠습니다. 예를 들어, 등기사항전부증명서와 토지대장의 면적 불일치 등 표시와 관련된 사항에 차이가 있을 경우 토지대장이 기준이 됩니다. 입찰에 참여하기 전에 반드시 확인해야 하는 것이 바로 토지대장입니다.
토지대장에서는 소재지, 지번, 지목, 면적, 개별공시지가, 토지 등급 등이 나와있으니, 반드시 꼼꼼하게 살펴보셔야 합니다. 등기사항전부증명서와 차이가 있다면 큰일이겠죠?

 

2) 건축물관리대장
건축물관리대장(종합건축물대장)은 건축물의 면적, 구조, 용도, 용적, 건폐율, 용적률, 건축연도 등을 파악할 수 있는데요. 미등록 건축물을 등기부와 비교해 존재 여부를 판단하는 것도 매우 중요한 포인트라고 할 수 있습니다.

용도 사이에 불일치가 있는지 확인하고, 종종 낙찰받은 건물에 위반 건축물이 있어서 원상복구가 필요한 경우가 많다는 점을 고려해 신중하게 검토를 하셔야 합니다.

 

건물관리대장 작성과 함께 건축물 현황도가 낙찰받고자 하는 건물의 서류상 현황을 이해하는 데 큰 도움이 됩니다. 건축물 현황도의 등록 및 관리는 1992년 6월부터 전국적으로 통일된 형태로 작성·관리되고 있는데요, 1992년 6월 이전에 완공된 대부분의 건물에는 건물 현황도가 없다는 것을 명심하시기 바랍니다.

 

3) 토지이용계획확인원
토지이용계획확인원은 토지에 대한 주민등록증이라고 보시면 됩니다. 토지 도시계획 결정, 도시계획구역 내 행위허가 제한 등을 확인할 수가 있는데요. 즉, 토지이용계획확인원은 우리가 자주 접하는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’상의 용도지역·용도지구·용도구역, 농지법에 따란 농지, ‘개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법’에 따른 이용 제한이나 토지거래 규제 여부 등을 확인하실 수가 있습니다.

 

요즘은 인터넷을 통해 토지이용 계획 확인원을 쉽게 접근하실 수가 있는데요, 토지이용규제정보시스템에 접속해 토지이용계획확인원을 무료로 열람하실 수가 있습니다. 또한 토지에 적용되는 행위 규정과 관련된 사항도 덤으로 확인이 가능합니다. 또한, 스마트폰 애플리케이션을 통해서도 간편하고 신속하게 토지규제 관련 실시간 정보를 확인하실 수가 있습니다. 입찰에 참여하기 전에 반드시 인터넷이나 스마트폰을 통해 토지 관련 규정을 확인하시기 바랍니다.

2. 경매와 직접 연결되는 공부서류

부동산 경매와 직결된 공부서류로는 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서가 있습니다.
이 문서들은 권리분석을 위해 매우 중요하며, 경매와 직결된 공부서류인 만큼 반드시 확인하셔야 합니다. 

지금부터 하나씩 살펴볼 건데요, 먼저 매각물건명세서부터 알아보도록 하겠습니다.

▣ 매각물건명세서

법원은 부동산의 표시, 부동산의 점유 및 점유권, 점유기간에 관한 관계인의 진술, 등기재산에 대한 권리, 낙찰에 의해 소멸되지 않은 가처분, 낙찰에 의하여 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등을 기재한 명세서를 작성합니다. 명세서 사본은 경매기일 1주일 전부터 법원에 비치하여 일반인이 열람하도록 하고 있습니다. 바로 그 명세서를 판매용 매각물건명세서라고 부릅니다. 매각물건명세서는 보통 2장으로 구성되며, 기록해야 할 것이 많으면 3장으로 구성되기도 하며, 법원 경매 정보 사이트에서도 이용하실 수가 있습니다.

 

▣ 현황조사보고서

법원은 경매개시 결정을 한 후 지체 없이 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 임대차 보증금의 금액, 기타 현황에 관하여 조사할 것을 명하는데, 집행관이 그 조사 내용을 집행 법원에 보고하기 위하여 작성한 문서를 현황조사보고서라고 합니다. 그래서 경매물건을 낙찰받을 때마다 꼭 확인하는 습관을 갖도록 하여야 합니다.

▣ 감정평가서

감정평가사가 작성하여 보고한 서류를 말하며, 감정평가의 근거와 구조, 위치, 시설, 노후화 정도, 환경 요인, 대중교통 등에 대한 개략적 사항이 기재되어 있습니다. 감정평가서를 통하여 감정평가가 어느 부분까지 행해졌는지를 점검하셔야 합니다.

이렇게 부동산 경매 전 꼭 봐야 할 서류에 대해서 알려드렸고, 꼭 상기 내용 숙지하셔서 유용하게 잘 활용하시기 바랍니다. 끝