주택임대차보호법 대항력 임차인

주택임대차보호법 

주택임대차보호법은 이름에서 알 수 있듯이, 주택이 불안정한 사람들이 임대 생활을 할 때 이를 보호하기 위해 제정된 법률입니다. 사실 주택임대차보호법은 냉철하게 거래의 효율성이나 실효성을 침해하는 법이라고 생각할 여지가 충분한데도 불구하고 경제적으로 취약한 세입자를 보호할 필요성이 크기 때문에 빼놓을 수 없는 법이랍니다. 주택임대차보호법이 경제적 약자를 보호하기 위해 마련된 이상 경매로 집을 사려는 사람은 누구나 주택임대차보호법을 숙지할 필요가 있습니다.

먼저 주택임대차 기본인 주택임대차보호법을 이해하는 것이 가장 선행이 되어야 하고, 주택임대차보호법을 숙지한 뒤 세부적인 검토를 진행하도록 하겠습니다. 지금부터 부동산 경매에 반드시 알려야 할 주택임대차보호법 주요 조항을 빠르고 쉽게 살펴보도록 하겠습니다.

1. 주택임대차보호법의 적용 범위

<주택임대차보호법 제2조> 적용 범위
이 법은 주거용 건물(이하 “주택”이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용이 되는데요. 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같이 적용이 됩니다.

「주택임대차보호법」의 보호를 위하여 같은 법에서 정하는 건물은 주거용이어야 합니다. 주거용 건물의 여부는 주된 용도가 무엇인지와 주거 용도로 사용하고 있는 면적이 상당한 면적인가에 달려 있습니다. 상당한 면적이란 주거용 면적이 전체의 1/2이나 그에 상당하는 면적을 의미하는데, 주거용 건물의 경우 공부상 용도뿐만 아니라 실제 용도에 따라 사용 여부를 결정하는 것이 타당합니다. 

 

구조, 형태, 사용 현황, 실제 주거 생활이 영위되고 있는지를 종합적으로 검토해서 판단합니다. 주거용 건물 이외의 일부만 주거용으로 사용할 경우 주택임대차보호법에서 규정한 보호를 받을 수가 없습니다. 대법원 판례(1996. 3. 12. 선고, 95다51593 판결)에 따르면 주거용 건물이 주거용 건물인지 여부는 단순히 임대 대상의 공부상 표시에 근거한 것이 아니라 실제 용도에 따라 합목적적으로 판단하도록 하고 있습니다.

 

예를 들어 ‘임차인의 점유 부분 중 영업용 휴게실 설비로 예정된 홀 1칸이 있지만, 그 절반가량이 주거용으로 쓰이는 방 2칸, 부엌 1칸, 화장실 1칸, 살림용 창고 1칸, 복도로 되어 있고, 그 홀마저 각방의 생활공간으로 쓰이고 있는 경우에는 주거용 건물로 인정되어 <주택임대차보호법>이 적용됩니다.(대법원 1987. 8. 25. 선고, 87다카793 판결). 하지만, 여관의 방 하나를 내실로 사용하는 등 비주거용 건물의 일부를 주거의 목적으로 사용하는 경우에는 주택임대차보호법의 보호 대상에서 제외가 됩니다.(대법원 1987. 4. 28. 선고, 86다카2407 판결).

 

그렇다면 미등기 건물이나 무허가 건물인 주택을 임차하면 주택임대차보호법의 적용을 받지 못할까요? 주거용 건물인 이상 무허가 건물이든, 미등기 건물이든 주거를 목적으로 한 임대차라면 주택임대차보호법의 적용을 받습니다.(대법원 1987. 3. 24. 선고, 86다카164판결). 다만 주택임대차보호법에서 규정하는 보호를 받을 수 있을 뿐, 무허가 건물이 철거되는 상황이라면 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다. 주거용으로 사용된다 하더라도 일시 사용이 명백하면 보호를 받지 못하는데, 예를 들어 숙박 계약을 체결하고 숙박하는 경우는 주택임대차보호법에 따른 보호를 못 받는 것이죠.

 

한편 주거용 건물 여부의 판단 시기는 임대차 계약을 체결하는 때를 기준으로 정하는데요. 임대차계약을 체결하는 당시에는 주거용 부분이 존재하지 아니하였는데, 임차인이 그 후 임의로 주거용으로 개조하면 주택임대차보호법의 적용 대상이 되지 않습니다.(대법원 1986. 1. 21. 선고, 85다카1367 판결).

2. 대항력

<주택임대차보호법 제3조> 대항력 

① 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 완료한 때에는 임대인이 등록하지 않았더라도 그다음 날부터 제3자에게 임대차 계약이 효력을 발휘한다. 이 경우 전입신고를 할 때에는 주민등록이 되어 있는 것으로 간주한다.

② 국민주택과 저소득층의 생활안정을 목적으로 임대주택을 지원하는 법인에 따라 해당 법인이 선정한 지방자치단체장 또는 입주자가 주택을 공급받아 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다.

③ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.

④ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항·제3항 및 같은 법 제578조를 준용합니다.

⑤ 제4항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용합니다.

주택임대차보호법 제3조에서 주목해야 할 부분은 ‘대항력’과 ‘임차인’이라는 단어입니다. 단순히 법률적 개념에서 중요한 것이 아니라 부동산 경매 입찰에 참가하기 위한 권리분석 과정에서 항상 염두에 두어야 하는 개념이기 때문인데요, 우선 대항력이라는 단어가 갖는 의미를 한번 살펴보도록 하겠습니다.

 

1) 대항력
▣ 대항력 있는 임차인

<표1-1>
[임차인 XXX] 점유 (2009년 1월3일), 전입신고 (2009년 1월3일) , 확정일자 (2009년 1월3일) → (대항 가능) 근저당권 (2009년 4월12일)

주택임대차보호법에서 말하는 대항력은 집주인이 보증금을 내고 주택에 입주하는 다음 날부터 임차권을 가지고 제3자와 싸울 수 있는 권한을 말합니다. 임차인은 임대보증금을 모두 돌려받을 때까지 집주인이 바뀌어도 세입자가 집을 비울 필요가 없다는 뜻입니다. 말소기준권리인 근저당권보다 앞서 대항력을 갖춘 [표 1-1]의 임차인은 낙찰자가 누가 되든 간에 자신의 보증금을 전액 반환받기 전까지 집을 비워 줄 필요가 습니다.

 

하지만 모든 임차인이 대항력을 갖는 것은 아닙니다. [표 1-2]처럼 임차인이 대항력을 갖추기 전에, 즉 임차인이 주택에 이사(점유)해서 주민등록(전입신고)을 하기 전에 이미 등기부상 선순위 권리가 설정되면 새롭게 바뀐 집주인에게 대항하지 못하게 됩니다.

 

▣ 대항력 없는 임차인

<표1-2>
근저당권(2009년1월3일)←(대항불가) [임차인 XXX] 점유(2009년 4월12일), 전입신고(2009년 4월12일), 확정일자(2009년 4월12일)

오늘 이렇게 주택임대차보호법에 대해서 알아보았습니다. 여기서 추가적으로 주택임대차보호법에서 말하는 주택임차인이란 원칙적으로 사람인 자연인을 의미합니다. 즉 법인 주택임대차보호법의 보호 대상이 아닙니다. 그리고 주택임대차의 형태 중 전대차라는 것이 있습니다. 전차인이 주택임대차보호법의 보호 대상이 되는지 여부도 알아 두어야 할 사항입니다. 주택임대차보호법에서 전차인의 보호 여부는 임대인의 동의에 결정이 나기 때문에, 임대인의 동의에 이루어진 임차권 양도는 보호 대상이 되는 것이죠. 끝