보증금 회수 및 임차권등기명령

보증금 회수 및 임차권등기명령

하우스푸어가 사회문제로 떠오르면서 이제는 렌트푸어까지 등장하고 있습니다.부동산 경기 침체가 장기화되면서 집값이 약세를 보이면서 내 집 마련보다는 손해를 볼 수 있다는 생각에 안전하게 전세로 거주하려는 수요가 늘고 있고,렌트푸어가 양산될 것이라는 우려까지 나오고 있습니다.
하우스푸어가 늘고 렌트푸어도 늘면 경매로 매각되는 주택도 증가할 것은 자명한 이치이겠죠? 문제는 경매에서 집을 팔면 임차인이 보증금을 완전히 회수하기 어렵다는 점입니다. 안전을 추구하다 날벼락을 맞는 상황이 올수도 있습니다.

또 보증금 중 일부를 전세자금 대출로 충당하면 부채가 커질 수밖에 없는 상황에 직면하게 되니, 오늘은 이런 상황에서 주택임대차보호법이 세입자를 어떻게 보호하는지에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 기억해야 될 핵심은 경매 물건의 권리를 분석하는 과정에서 임차인은 중요한 요소라는 점만 명심하시기 바랍니다.

1. 보증금의 회수

대항요건(점유＋전입신고)과 임대차계약서에 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위 권리자에 우선해서 임차보증금을 배당받는다. 다음의 [표 3-4]를 보자.

[표 3-4]
▣ 근저당권 5천만원→확정일지부 임차인 7천만원→가처분→가등기→가압류→저당권 2천만원

낙찰가가 1억 2천만 원이고, 경매 비용이 없다고 가정을 한번 해보겠습니다. 임차인은 말소기준권리인 근저당권보다 후순위 권리자이지만, 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이어서 후순위인 가처분, 가등기, 가압류, 저당권 등보다 우선해서 배당을 받습니다. 임차인은 낙찰가인 1억2천만 원에서 1순위 근저당권자가 배당받은 5천만 원을 뺀 7천만 원을 배당받을 수 있습니다. 결국 임차보증금을 회수하는 데는 문제가 없다는 말이죠. 이 같은 결과가 나온 이유는 확정일자부 임차인에게 우선변제권이 있기 때문입니다.

 

최근 정부가 내놓은 목돈 안 드는 전세제도 때문에 주택임대차보호법도 일부 개정되었습니다. 목돈 안 드는 전세제도의 핵심은 전세자금을 대출받은 금융 기관에 전세보증금 반환청구권을 넘기는 것인데요. 이 제도로 인해 주택임대차보호법에 명시된 금융 기관이 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금 반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계 한다는 법 조항이 신설되었습니다.

 

2. 임차권등기명령

임차인이 임대기간 만료에도 보증금을 돌려받지 못하면 상당한 정신적 육체적 고통을 감수해야 합니다. IMF 외환 위기 당시 전세금을 돌려받지 못해 고생을 하면서도 대항력을 상실할까 봐 이사도 가지 못하고 고통받던 수많은 임차인들을 생각해 보면, 이런 이유로 임차권등기명령 제도가 도입이 되었습니다.

 

<주택임대차보호법 제3조의3 임차권등기명령
① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원 지방법원지원 또는 시 군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

② 임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명하여야 한다.

 

1.신청의 취지 및 이유

2.임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다)

3.임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항 또는 제2항에 따른 대항력을 취득하였거나 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)
4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항

 

③ 다음 각 호의 사항 등에 관하여는「민사집행법」제280조제1항,제281조,제283조,제285조,제286조,제288조제1항 제2항 본문, 제289조,제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분,제291조 및 제293조를 준용한다.이 경우 가압류는 임차권등기로,채권자는 임차인으로,채무자는 임대인으로 본다.

 

1.임차권등기명령의 신청에 대한 재판
2. 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판
3. 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판
4. 임차권등기명령의 집행

 

④ 임차권등기명령의 신청을 기각(棄却)하는 결정에 대하여 임차인은 항고(抗告)할 수 있다.

 

⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항 또는 제2항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다.다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항 또는 제2항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.

 

⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.

 

⑦ 임차권등기의 촉탁, 등기관의 임차권등기 기입 등 임차권등기명령을 시행하는 데에 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다.

 

⑧ 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.

 

⑨ 금융기관등은 임차인을 대위하여 제1항의 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우 제3항·제4항 및 제8항의 “임차인”은 “금융기관등”으로 본다. 

 

오늘 이렇게 보증금 회수 및 임차권등기명령에 대해서 알아보았는데요,이제는 계약 기간이 만료되었음에도 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차 건물의 소재지를 관할하는 지방법원이나 지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있게 되었습니다. 또한, 금융기관이 임차인으로부터 보증금반환채권을 양수받으면 양수한 금액 내에서 임차인의 우선변제권을 승계하듯이, 임차권등기명령도 금융 기관이 임차인을 대신하여 신청할 수 있도록 개정되었습니다. 오늘 알려드린 내용도 잘 숙지하시고, 유익한 정보가 되셨음 합니다.