임차권 소멸 및 보증금 보호

임차권 소멸 및 보증금 보호

안타깝게도 집주인의 사정으로 거주 주택이 경매로 매각되면 보증금 손실을 떠안게 됩니다. 어떤 보증금인들 귀하지 않은 보증금은 없겠지만, 특히 보증금이 크지 않은 임차인을 법적으로 특별히 보호해 주지 않는다면 말 그대로 길거리로 나앉아야 하는 상황에 처할 가능성이 높은 만큼 정부의 세심한 배려가 필요합니다. 주택임대차보호법이 소액임차인 최우선변제라는 제도적 장치를 법률에 반영하고 있는 이유가 바로 여기에 있습니다.

이런 필요성과 명분에도 불구하고 최우선 지급으로 혜택을 받을 임차인의 보증금 규모가 비현실적이고 제 기능을 못하고 있습니다. 보다 현실에 부합하도록 소액임차인 최우선변제로 받을 보증금 규모를 확대할 필요가 있는 것입니다.

1.경매에 의한 임차권의 소멸

<주택임대차보호법 제3조의 5> 경매에 의한 임차권의 소멸?
임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다?

‘부동산 경매로 인해 소유권이 변경되면 임차권은 소멸하게 된다는 문장이 의미하는 바가 무엇일까요? 대항력이 있는 임차인은 문제없다고 지난번 포스팅에서 말씀을 드렸는데 이건 또 무슨 소리인가? 많은 경매 초보자분들은 어리둥절해질 수도 있습니다.

 

자, 이상하게 생각할 것 없습니다. 대항력 없는 임차인, 즉 후순위 임차인은 경매로 인해 임차권이 소멸된다는 의미입니다. 그래서 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다 라는 문구가 별도로 있는 것입니다.

 

어찌 되었든 경매는 무섭긴 무서운 것입니다. 멀쩡하던 임차권을 순식간에 소멸시키기도 하니까 말이죠. 이래저래 경매당하지 않을 집에 세 들어 사는 것도 하나의 재테크이며, 가진 재산을 경매당하지 않고 잘 지켜 내는 것도 재테크인 셈입니다.

2. 보증금 중 일정액의 보호

<주택임대차보호법 제8조> 보증금 중 일정액의 보호
① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다.

② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.

③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의 2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.

주택임대차보호법에 따라 주택 임차인은 보증금 중 일정 금액을 다른 권리보다 우선해 배당받습니다. 이를 소액임차인 최우선변제라고 합니다. 어떤 임차인이 어느 정도의 금액을 최우선변제받는지는 최초 근저당 등의 설정일을 기준으로 대통령령에서 정하는 바에 따라 이루어집니다.

3. 주택임대차보호법 : 기타

1) 임대차기간 등

<주택임대차보호법 제4조> 임대차기간 등
① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계가 존속되는 것으로 본다.

주택임대차보호법은 최소 2년의 임대기간을 규정하고 있습니다. 세입자 주거 안정을 도모하기 위한 조항입니다. 예를 들어 임대차 계약이 1년간 체결되더라도 임차인은 2년간 거주할 수 있게 됩니다. 다만 계약기간이 2년 미만이어도 임차인이 그 기간을 고집하면 인정이 됩니다. 주택임대차보호법이 경제적 약자인 세입자를 보호하기 위한 획일적 시행규칙이기 때문입니다.

 

2) 계약의 갱신

<주택임대차보호법 제6조> 계약의 갱신
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

임대인과 임차인이 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약과 관련해 아무런 의사 표시가 없었다면 전과 동일한 조건으로 계약이 연장됩니다. 이른바 묵시적 갱신이 이루어지는거죠. 묵시적 갱신은 그 존속기간을 2년으로 보는데, 2개월 이상 월세를 연체하는 등 임차인으로서 부담해야 할 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 적용되지 않습니다.

 

3) 묵시적 갱신의 경우 계약의 해지

주택임대차보호법 제6조의 2> 묵시적 갱신의 경우 계약의 해지
① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

주택 임대차계약이 묵시적 갱신으로 연장되더라도 임차인은 언제든지 계약해지를 요구할 수 있습니다.임대인이 해지 통지를 받은 날로부터 3개월이 경과하면 계약은 해지됩니다.

 

4) 차임 등의 증감청구권

<주택임대차보호법 제7조> 차임 등의 증감청구권
당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

<주택임대차보호법 시행령 제2조> 차임 등 증액 청구의 기준 등
① 법 제7조에 따른 차임이나 보증금(이하 “차임등”이라 한다)의 증액 청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.
② 제1항에 따른 증액청구는 임대차 계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

약정한 차임이나 보증금이 여러 가지 사유(조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동)에 따라 정상적인 수준을 벗어나면 임대인과 임차인은 언제든지 그 증감을 청구할 수 있습니다. 다만 증액은 대통령령이 정하는 기준에 따라 일정 비율을 초과하지 못하도록 규정하고 있습니다. 현재 그 비율은 약정한 차임 등의 1/20을 초과하지 못하며, 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있는 후 1년 이내에는 하지 못하도록 규정하고 있습니다.

 

5) 월차임 전환 시 산정률의 제한

<주택임대차보호법 제7조의2> 월차임 전환 시 산정률의 제한
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.

<주택임대차보호법 시행령 제2조의2> 월차임 전환 시 산정률
법 제7조의 2에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 연 1할4푼을 말한다.

전세나 월세로 보증금이 많은 생활을 하는 경우도 있지만 갑작스러운 사정으로 보증금 일부를 돌려받고 월세를 더 내야 하는 경우도 있습니다. 보증금을 돌려주는 대신 어느 정도 수준의 월세를 내야 할까요?

 

주택임대차보호법 시행령에 따르면 월차임 전환 시 산정률은 연 1할 4푼이 기준이 됩니다. 단. 2014년 1월 1일부터는 연 1할 또는 한국은행이 공시한 기준 금리에 4를 곱한 비율 중 낮은 비율을 택하고 있습니다.

<사례>
보증금 2천만 원에 월세 20만 원에 살고 있는 임차인이 보증금을 천만 원 감액하고 월세를 증액하고자 한다면 매월 지불해야 하는 월세는 얼마인가?

<정답>
200,000 + (10,000,000 × 0.14)/12 = 316,667원

6) 주택 임차권의 승계

<주택임대차보호법 제9조> 주택임차권의 승계
① 세입자가 상속인 없이 사망한 경우, 그 집의 가족공동체에 살던 사실 혼인은 세입자의 권리와 의무를 상속받는다.

② 세입자가 사망할 당시 상속인이 주택의 가족에 거주하지 아니하는 경우에는 그 주택에 거주한 사실상의 혼인관계에 있는 사람과 2촌 이내의 친족이 공동으로 세입자의 권리와 의무를 승계한다.

③ 제1항과 제2항의 경우에 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 제1항과 제2항에 따른 승계 대상자가 반대의사를 표시한 경우에는 그러하지 아니하다.

④ 제1항과 제2항의 경우에 임대차 관계에서 생긴 채권·채무는 임차인의 권리의무를 승계한 자에게 귀속된다.

오늘은 임차권 소멸 및 보증금 보호에 대해서 알아보았는데요, 비록 사실혼 관계에 있는 배우자라고 할지라도 주택임대차보호법에서는 임차권의 상속을 인정해 주고 있으며, 이는 가장 기초적인 생활권을 확보해 주기 위한 조치라고 하겠습니다. 오늘 내용 잘 숙지하시고, 꼭 도움이 되셨음 합니다. 끝

주택임대차보호법 대항력 임차인