주택 경매 대상 현황 분석

주택 경매 대상 현황 분석

주택 경매에 참여하기 위한 가장 기본적인 것은 권리분석이라는 것을 강조해 드린적이 있습니다. 낙찰받을 수 있는 가장 중요하고 근본적인 것이 권리분석하는 것이라면 낙찰 이후 가장 중요한 것은 경매 대상자의 현황 분석입니다. 현상분석이란 현 상태의 주변환경, 시장흐름, 임대수익성 등을 포함하는 개념으로, 성공적인 경매를 이끌어 주는 강력한 동력이 된다는 점에서 매우 중요한 절차라고 할수 있습니다.

1. 주변 환경 분석

주변 환경 분석에서 가장 먼저 고려해야 할 사항은 7가지 정도가 있습니다. 가장 중요한 고려사항은 교육 인프라입니다. 교육 인프라가 우수한 곳은 지금 당장은 아니더라도 시간이 지날수록 가치가 올라갈 수밖에 없습니다. 한국뿐 아니라 전 세계 모든 나라에서 교육의 중요성을 인식하는 것은 흔한 현상이며, 우리는 단지 최고의 학군만을 생각해서는 안됩니다. 학교 외에도 학원, 도서관, 독서실 등 다양한 교육 인프라가 고려돼야 합니다.

 

두 번째는 대중교통 환경입니다. 국내 집값 동향을 보면 경기가 좋을 때, 어려울 때 대중교통 접근이 편리한 지역의 주택이 경쟁력을 자랑합니다. 대중교통망을 중심으로 다양한 인프라가 확충되면서 개발의 중심지가 될 수밖에 없는데요, 그런 만큼 가격 상승의 탄력성은 높아질 수밖에 없습니다.

 

세 번째는 자족 기능입니다. 자족 기능은 도시의 성장동력이라고 할 수 있는데요. 자족 기능이 있는 지역은 경제적 어려움에 비교적 흔들림 없이 대응할 수 있는 장점이 있습니다. 수도권 신도시 가운데 지방에서도 강한도시로 꼽히는 분당과 거제, 울산이 대표적이겠네요. 자족 기능이 얼마나 되는지 분석하는 것이 중요한것 중에 하나라는거 명심하시기 바랍니다.

 

네 번째는 백화점과 대형마트 등 쇼핑 편의시설입니다.쇼핑 편의시설은 쇼핑의 편리성을 높이기 위해서만 필요한 것이 아닙니다.저렴한 소비의 기회를 제공하는 동시에 다양한 문화 및 여가 활동의 기회를 제공해 주는 방향으로 백화점과 대형 할인매장의 역할이 진화하고 있습니다.

 

다섯 번째는 웰빙 주거환경입니다. 웰빙 생활 조건은 말 그대로 '사람답게 산다'는 말의 또 다른 표현이라고 할수 있습니다. 시간이 흐를수록 하천, 호수, 공원, 산 등 자연환경과 밀접한 관련이 있는 주거지역이 인기를 끌게 될것입니다.

 

여섯째는 그 지역을 대표하는지 여부입니다. 신도시 내에서는 지역을 대표하는 곳과 그렇지 않은 곳으로 나뉘고, 이에 따라 집값이 양극화된 지 오래되었습니다. 하물며 여타 지역은 말할 필요가 없겠죠? 낙찰받으려는 주택이 입지하고 있는 지역이 과연 지역 내에서 어느 정도의 수준인지를 검토하셔야 합니다.

 

일곱 번째는 해당 지역의 인구와 가구 수의 증감입니다. 인구 증가와 가구 수 증가는 주택 수요와 직결되는 변수입니다. 인구와 가구수가 꾸준히 늘어나면 향후 주택 수요도 늘어날 것으로 보여 조만간 집값 강세로 이어질 것으로 예상할 수가 있겠죠? 그래서 인구와 가구수가 어떤 추세를 보이고 있는지 반드시 따져 봐야하는 이유입니다.

 

2.시세 파악, 인터넷을 활용하자

정확한 권리분석을 토대로 낙찰에 하자가 없다는 결론이 나왔지만 부동산 경매 참여에 대한 막연한 두려움이 앞서는게 사실입니다. 낙찰 후 팔면 이익이 날까라는 생각 때문입니다.

 

사실상 낙찰받아 처분함으로써 무조건적인 이익을 창출할 것이라고 장담할 수 있는 사람은 아무도 없습니다. 아니, 100% 성공을 보장하는 투자는 처음부터 불가능합니다. 왜냐하면 어떤 재테크도 그에 상응하는 위험을 수반하기 때문입니다. 사전에 철저한 준비가 필요하다는 얘기이며, 낙찰가격이 어느 정도 형성돼 있는지, 매매가격은 어느 정도인지, 현재 주택경기 침체로 인해 처분이 어려운 상황에서 임대료가 얼마나 되는지 입찰 전에 종합적으로 분석을 하셔야 합니다.

 

시세를 파악하기 위해 크게 두 단계를 거치는 것이 좋습니다.첫 번째 단계는 손품을 파는 단계(인터넷 활용)이고,두 번째 단계는 발품을 파는 단계(공인중개사사무소 활용)입니다.

그 중 첫 번째 단계인 '손품'을 살펴보겠습니다. 손품을 팔 때 참고용으로 사용할 수 있는 사이트가 몇 군데 있는데요. 한국이 인터넷 강국인 만큼 인터넷을 기반으로 한 다양한 정보가 활발하게 제공되고 있습니다.

많은 인터넷 사이트들 중에서, 저는 시장 가격을 파악하기 위해 약 2개의 사이트를 이용합니다. 

 

부동산뱅크(www.neonet.co.kr), 부동산114(www.r114.com) 이 2개의 사이트를 이용해서 부지런히 접속해 낙찰받으려는 지역의 주택, 평소 관심을 갖고 있는 지역의 전체적인 주택 가격 흐름 등에 대한 감을 키운다면 수익 창출에 큰 도움이 될 것입니다.

 

3. 시세 파악, 공인중개소를 활용하자
주택시장이나 지역 주택시장의 흐름에 대한 감각을 키우기 위해 손품을 팔았다면,드디어 현장의 보다 정확한 목소리에 귀를 기울여야 할 때입니다.손품 팔기를 통해 수집된 자료의 출처는 인터넷에서 공유된 자료들입니다.이들 데이터는 크지는 않지만 데이터 수집,분석,공개 과정에서 무시할 수 없는 수준의 시차가 존재합니다. 더구나 부동산과 관련된 직접적인 정보가 포함되지 않은 경우도 적지 않습니다.

 

현장의 보다 정확한 목소리를 들으려면 낙찰받으려는 지역의 공인중개사를 방문하면 되는데요. 해당 부동산과 관련된 매매가, 분양가, 전세가 등에 대한 의견을 청취하고, 해당 지역의 주택시장 흐름에 대한 정보를 정확하게 파악을 하셔야 합니다. 이 과정을 통해 공인중개사 등과 긴밀한 관계를 구축해 낙찰 후 매각이나 임대 등에 큰 도움을 받을 수가 있습니다.

 

공인중개사를 찾아가 의견을 구할 때 주의해야 할 점은 방문 목적을 솔직하게 말하는 것인데요. 간혹 목적을 밝히지 않고 방황하며 정보를 찾는 투자자가들이 있습니다. 그렇게 함으로써 필요한 정보를 얻을 확률은 0에 가깝다고 해도 무방하겠죠? 부동산 경매에 참여하려는 투자자들은 정보를 얻기 위해 부동산 중개소를 방문하는 경우가 많습니다. 공인중개사는 한마디만 들어도 경매에 참가 할려는 사람인지, 매각을 의뢰할 고객 인지를 파악하게 됩니다. 방문 목적을 솔직히 말하고 필요한 정보를 얻어야 합니다. 이때 가장 우선적으로 알아야 할 것은 낙찰 후 매각에 소요되는 기간, 매각금액, 매각에 따른 예상 세금, 적정 임대료 등이 있겠습니다.

오늘 이렇게 주택 경매 대상 현황 분석을 위해서 알아야 할 것들에 대해서 알아보았습니다. 마지막으로 노파심에서 말씀을 드리자면, 기왕에 현장 정보를 얻으려면 ‘가는 정이 있어야 오는 정이 있다’는 우리 속담을 기억해 활용을 하셔야 합니다. 부동산 경매 참가자 입장에서 공인중개소에 들러 얻어야 할 정보는 수익 창출에 있어서도 가장 중요한 정보입니다. 그런데도 아무런 대가 없이 정보만 얻으려는 투자자들이 너무 많습니다. 공인중개소에 방문하실 때 음료수나 간식거리라도 준비하셔서 즐거운 분위기 속에 원하는 정보를 충분히 얻을 확률이 아주 많겠죠? 끝.

주택 경매 참가 미래가치 분석