주택 경매 참가 미래가치 분석

주택 경매 참가 미래가치 분석

주택 경매를 통해 수익을 내는 투자자들은 대개 단기 수익에 더 집중하는 것이 사실입니다. 지금까지의 주택시장 동향을 보면 단기차익보다 투자 가치가 높은 주택을 팔거나 임대 후 장기간 보유했을 경우 수익 창출 측면에서 월등히 우수했습니다. 따라서 입찰을 원하는 주택의 미래 가치를 면밀히 분석하는 과정이 필수적이라고 할수 있습니다.

1. 매수 목적은? : 임대 수익 창출 VS 매도를 통한 수익 창출

단기 차익을 노리고 상가건물을 낙찰받는 경우가 최근에 증가하고 있는거 같습니다. 그러다 보니 매매가 처분이 되지 않아서 ‘울며 겨자 먹기 식’으로 임대를 내 놓게 됩니다. 한편 낙찰받아서 조금 남기고 처분했는데 1년 후에 보니 가격이 지나치게 헐값이었다는 사실에 허탈해하는 투자자들도 어렵지 않게 접할수가 있습니다. 처음부터 정확한 시세 파악이나 미래가치에 대한 분석이 없었기 때문에 발생하는 현상들입니다.

 

이유를 보면 매입 취지를 처음부터 명확히 하지 않았거나, 정확한 시세 파악과 미래가치에 대한 분석이 이루어지지 않아 발생하는 현상들이라고 볼수 있습니다. 그래서 사전에 미리 시세 파악과 미래가치에 대한 분속이 선행이 되고, 처음부터 매수 목적을 분명히 한 뒤 낙찰을 받아야 합니다.

 

만약 현재 가격으로는 큰 이익을 기대하기 어렵지만 미래가치가 좋아 가격 상승이 기대되는 매물을 따낸다면 어떤 전략이 좋을까요? 낙찰 직후 매도하는 전략보다 일정 기간 보유하는 전략이 유리합니다. 가격적인 측면에서 당장 큰 수익을 기대하기는 어렵지만, 미래가치 측면에서 높은 가격 상승을 기대할 만한 매물이라면 낙찰 후 즉시 매도하기보다는 일정 기간 보유하다 매도하는 전략이 타당하다는 말입니다.

2. 목표 보유 기간은?

목표 보유 기간도 낙찰 전에 반드시 고려해야 할 요소입니다. 목표 보유 기간이 구매 자금과 직결되기 때문입니다. 예를 들어, 경락 잔금을 대출받아서 상가건물을 샀다고 가정해 보겠습니다. 당연히 상가 건물은 주택보다 대출 이자 부담이 크기 때문에 장기 보유가 부담스러운게 사실입니다. 특히 부동산 시장이 침체되어 있다면 더더욱 부담이 될 가능성이 높습니다.

 

상황이 어려워지면 당초 목표 보유 기간을 채우지 못하고, 경우에 따라서는 매각을 해야 하는 상황에 직면할 수도 있습니다. 돈을 벌자고 시작한 경매가 오히려 돈을 까먹는 원인이 되는 것이지요. 아무리 미래가치가 높다고 해도 지금 당장 조건이 충족되지 않으면 한여름 밤의 장밋빛 꿈에 지나지 않습니다.

 

무엇보다 현실적인 목표 보유기간을 정하는게 중요합니다. 미래가치가 높을 것으로 예상되는 상가건물에 입찰하려면 더욱 그렇습니다. 물론 필요한 자금을 계획하는 단계부터 자금의 성격과 규모를 고려하여 목표 보유기간을 정하셔야 합니다.

3. 상권 호재 요인은?

미래가치 확보를 위한 가장 대표적이고 중요한 호재는 교통 편리성 증대, 상권 주변의 세대 증가, 재개발과 재건축 등이 있습니다. 보통 재개발이나 재건축 등 호재가 발생하면 주변의 집값이 오릅니다. 교통 편리성의 증대는 주변에 사람들을 불러들이는 효과가 있으며, 유동인구 증가는 상권의 파워를 증대 시키는 가장 강력한 요인이어서 관련되는 호재 요인이 있는 지역을 주목하실 필요가 있습니다.

 

앞서 언급했듯이 낙찰가 경쟁률이 높고 낙찰가격 또한 높아지고 있습니다. 이런 곳은 소액투자자들이 접근하기엔 좀 벅차다고 할수 있습니다. 그렇다면 소액 투자자들은 호재 요인이 있는 상가건물에 투자하기가 어려울까요? 전혀 그렇지 않습니다. 틈새시장을 노리면 충분히 가능한데요.

 

현재는 주변 생활여건이 좋지 않아 주택 수요가 없지만 장기적으로는 재개발·재건축 등으로 환경이 바뀔 가능성이 높다면 미래 가치가 크게 상승하는 만큼 틈새시장 공략에 적극 나설 필요가 있다고 보시면 됩니다.

오늘 주택 경매 참가 3번째 단계인 미래 가치 분석에 대해서 알아보았습니다.

 

여기서 더 추가적으로 대중교통 환경 등 장기적 호재 요인으로 국토종합계획, 수도권계획, 도시기본계획, 수도권 교통기본계획 등을 통해 대중교통이 언제, 어디서, 어떤 형태로 확대되는지를 개괄적으로 파악할 수 있습니다.

각종 '기획자료'를 활용해 낙찰받으려는 주택 주변에 대중교통 관련 호재가 있는지 검토하는 과정은 미래 가치를 고려한 낙찰 전략이 될수 있습니다. 국토종합계획은 철도, 지하철, 지하철 네트워크의 중심에 미래 성장 기반을 두고 있습니다. 대중교통, 특히 철도망을 중심으로 미래 가치를 분석하는 것은 성공을 보장하는 투자전략입니다. 끝.