상가건물임대차보호법 보증금

상가건물임대차보호법:보증금의 회수와 보증금 중 일정액의 보호 등

오늘은 두번째 파트로 상가건물임대차보호법중에서 보증금의 회수와 보증금 중 일정액의 보호 등에 대해서 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 상가건물임대차보호법은 결국 영세 상공인을 보호하는 것이 목적입니다. 아무리 제도적 장치를 만들어도 입주자인 영세 상공인들이 보증금으로 낸 돈을 안전하게 돌려주지 않으면 의미가 없답니다. 상가건물임대차보호법은 최소한의 보증금이라도 갖고 경제적으로 거리에 나가야 하는 최악의 상황을 막기 위해 임차인인 영세 상공인에게 일정액의 상가보증금을 최우선적으로 지급하도록 규정하고 있습니다. 주택임대차보호법 조항과도 비슷하다고 보시면 됩니다.

상가건물임대차보호법은 최우선변제 가능 금액을 종전 낙찰가액의 1/3에서 1/2까지 그 범위를 확대하였습니다(2014년 1월 1일부터 시행). 규모가 큰 상가건물에 입점해 있는 상가임차인들의 보호에 도움이 될 것으로 보이는데요. 그럼에도 개선의 여지가 적지 않습니다. 대표적으로 최우선변제의 기준을 환산보증금으로 따진다는 점입니다.

보증금의 회수

<상가건물임대차보호법 제5조> 보증금의 회수
① 임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결, 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 의하여 경매를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.

② 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

③ 임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.

④ 제2항 또는 제7항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원 또는 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다.

⑤ 제4항에 따라 경매법원에 이의를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제152조부터 제161조까지의 규정을 준용한다.

⑥ 제4항에 따라 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등을 상대로 소(訴)를 제기한 것을 증명한 때에는 그 소송이 종결될 때까지 이의가 신청된 범위에서 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등에 대한 보증금의 변제를 유보(留保)하고 남은 금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송 결과에 따라 배분한다.

⑦ 다음 각 호의 금융기관 등이 제2항, 제6조제5항 또는 제7조제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다.

 

1. 「은행법」에 따른 은행

2. 「중소기업은행법」에 따른 중소기업은행

3. 「한국산업은행법」에 따른 한국산업은행

4. 「농업협동조합법」에 따른 농협은행

5. 「수산업협동조합법」에 따른 수산업협동조합중앙회

6. 「우체국예금·보험에 관한 법률」에 따른 체신관서

7. 「보험업법」 제4조제1항제2호라목의 보증보험을 보험종목으로 허가받은 보험회사

8. 그 밖에 제1호부터 제7호까지에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 기관

 

⑧ 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등(이하 “금융기관등”이라 한다)은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없다.

 

1. 임차인이 제3조제1항의 대항요건을 상실한 경우

2. 제6조제5항에 따른 임차권등기가 말소된 경우

3. 「민법」 제621조에 따른 임대차등기가 말소된 경우

 

⑨ 금융기관등은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다.

 

대항요건(점유+사업자등록)을 갖추고 관할 세무서에서 임대차계약서에 확정일자를 받은 임차인은 건물이 경매에 넘어가게 되더라도 후순위 권리자나 채권자들에 비해 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다. [표-1]와 같은 경우 임차인은 근저당권이나 가등기, 가압류권자에 비해 우선하여 배당을 받습니다.

 

[표-1]
- 임차인(점유,2009.1.8), 사업자(2009.1.9, 확정(2009.1.9) - 근저당권(2010.2.4)말소기준 권리 - 가등기(212.3.5) - 가압류(2012.4.6) - 임의경매(2013.2.4)

최근 보증금 징수 관련 상가건물임대차보호법이 일부 개정됐다. '임대차 우선변제권'은 은행과 산업은행, 농협, 수협, 우체국, 보험사, 기타 동등한 기관이 승계하는 것이 핵심입니다. 대통령령으로 정해진 보증보험으로 우선변제권 등 세입자의 반발을 확보한 상가건물의 임차권을 금융기관이 인수할 수 있도록 한 개정안은 상가임대보증금을 기반으로 한 대출 활성화를 위한 발판으로 볼 수가 있습니다.

오늘 상가건물임대차보호법에서 보증금의 회수와 보증금 중 일정액의 보호에 대해서 알아보았습니다. 추가적으로 임차인이 대항력을 취득하거나, 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치거나, 건물임대차등기가 완료되어 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 금융 기관 등이 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계합니다. 다만 금융 기관 등이 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없도록 하고 있습니다. 채권의 회수를 위해 금융 기관 등이 무분별하게 임대차계약을 해지하는 상황을 방지하기 위한 제도적 장치하고 볼수 있습니다. 끝.