상가건물 매매 분석

상가건물 매매 분석

상가건물 경매에 참가하는 많은 투자자들은 임대 수익 창출이 우선인 경우가 많으실겁니다. 그동안 상가건물 시장의 흐름을 보면, 단순히 눈앞의 임대 수익만 추구하는 사람보다 임대 수익과 투자가치라는 두 마리 토끼를 모두 잡는, 이른바 ‘꿩 먹고 알 먹고’ 식의 성공을 추구하는 투자자일수록 확실한 임대 수익을 창출해 왔다는 사실을 어렵지 않게 확인할 수 있습니다.

 

임대수익과 미래가치라는 두 가지 목표를 동시에 추구해 온 투자와 비교해 임대수익 창출이 불가능한 이유는 무엇일까요? 여러 원인이 있겠지만, 당장 임대소득만을 과도하게 추구해 장기적으로 좋은 임대수익을 창출할 상가건물을 놓치고 있다는 게 가장 큰 이유일것입니다. 경매 입찰에 앞서 상가건물의 미래 가치를 분석하는 것이 필수적입니다.

1. 매수 목적은? : 임대 수익 창출 VS 매도를 통한 수익 창출

최근 단기 차익을 위한 상업용 건물 낙찰 성공 사례가 늘고 있습니다. 이에 따라 매물이 부족해 전세전환 사례를 어렵지 않게 볼 수 있는데요. 한편으로는 낙찰받아서 조금 남기고 처분했더니 몇 년 후 엄청난 임대 수익을 창출하는 노른자 상가건물로 변해 속 쓰려 하는 투자자들도 종종 접하곤 합니다.

 

이는 처음부터 모든 사람이 매입 목적을 명확히 하지 않았거나, 시세에 대한 정확한 이해와 미래 가치 분석이 없었기 때문에 발생하는 현상입니다. 경매인은 처음부터 매수 목적을 명확히 하고 낙찰받아야 합니다. 물론 시장가격 파악과 미래가치 분석이 선행돼야 하겠죠?

 

2. 목표 보유 기간은?

주택과 마찬가지로 목표 보유 기간은 입찰에 당첨되기 전에 반드시 고려해야 할 요소 중에 하나입니다. 목표 보유 기간이 구매 자금과 직결되기 때문인데요. 예를 들어 경락 잔금을 대출받아서 상가건물을 구입했다고 가정해 보겠습니다. 상가건물은 주택보다 높은 이자를 내는 것이 일반적입니다. 당연히 주택에 비해 대출 이자 부담이 커 장기간 보유하는 것이 더 부담스럽습니다.

 

부동산 시장이 침체기에 있다면 더더욱 부담 요인으로 작용하게 되는데요. 당초 목표한 보유 기간을 채우지 못할뿐더러 경우에 따라서는 손절매해야 하는 상황에 직면하기도 합니다. 돈 벌자고 시작한 경매가 오히려 돈을 까먹는 원인이 되고 마는 것이죠. 아무리 미래가치가 높다고 해도 지금 당장 견딜 여건이 되지 않는다면 미래가치도 그림의 떡에 지나지 않습니다.

 

무엇보다 현실적인 목표 보유 기간을 설정하는 것이 중요합니다. 당장 임대소득보다 미래가치가 높을 것으로 예상되는 상가건물을 낙찰받고 싶다면 더욱 그렇습니다. 필요한 자금을 계획하는 단계부터 자금의 성격과 규모를 고려하여 목표 보유 기간을 정하셔야 합니다.

3. 상권 호재 요인은?

상권을 크게 움직일 호재 요인은 무엇일까요? 미래 가치를 담보하는 중요한 요소로는 역세권 신규 편입 등 교통편의 증진, 대규모 입주 등 상권 주변의 세대 증가, 재개발이나 재건축을 통한 시세차익 실현 가능성 등이 있습니다.

교통 편리성의 증가는 사람을 끌어들이는 효과가 있으며, 유동인구 증가가 상권의 힘을 키우는 데 가장 큰 힘이 되는 요인이고 여기에 호재 요인이 있는 지역을 주목할 필요가 있습니다.

 

대규모 입주 등 상권을 중심으로 한 세대 증가가 상권 활성화의 가장 직접적인 요인이라는 점에 주목을 하셔야 합니다. 상권 주변 세대 가구가 늘어나면서 보통 상가 매출과 바로 직결이 됩니다. 매출 증대 → 상권 활성화→ 암댜 수요 증가→ 임대 가격 상승→ 상가건물의 매매 가격 상승이라는 선순환이 기대가 되는 요인이라고 할수 있습니다.

 

최근까지 상업용 건물 투자의 대표적인 호재 요인 중 하나가 바로 재개발·재건축이었습니다. 통상 재개발이나 재건축 등 호재가 발생하면 상가건물 가격이 상승합니다. 그러나 지금은 재개발이나 재건축이 무조건 상가건물 가격 상승을 견인하는 긍정적 요인이라고 단정하기는 어렵습니다.

 

상가의 수요가 끊이지 않는 지역, 국토종합계획, 광역도시계획, 도시기본계획 등 거점지역에서 중요한 역할을 할 것으로 예상되는 지역, 자족기능이 우수한 지역에 위치해  있어 재개발이나 재건축 후 상권의 파워가 증가하리라 예상되는 지역에 해당되어야지 시세 차익을 기대하실 수가 있습니다.

 

실제로 위와 같은 지역은 낙찰 경쟁이 치열하고 낙찰가격도 상승하고 있는 추세입니다. 소액투자자들이 접근하기엔 좀 무리가 있습니다. 그렇다면 소액투자자들이 호재가 있는 상가건물에 투자하기는 어려울까요? 전혀 아닙니다. 틈새를 노리면 충분히 가능합니다.

 

주변 상권이 열악하여 상가건물에 대한 수요가 없어도 장기적인 측면에서 교통 편리성이 증대할 요인이 존재하거나, 몇 년 후 입주 세대가 큰 폭으로 증가하리라 예성되는 곳 등을 찾아 보시면 됩니다. 그런 곳은 미래 가치가 크게 상승할 지역인 만큼 틈새시장으로서 적극 노려볼 필요가 있는 곳입니다.

4. 상가건물에 대한 수요가 꾸준한가?

상가건물에 대한 수요가 꾸준히 있는 곳에는 그 나름의 특성이 있습니다. 현재는 고급 주거지역보다는 자족기능과 교육인프라, 쇼핑편의시설 등이 잘 갖춰진 지역에서 상가건물에 대한 수요가 꾸준히 증가하고 있습니다. 또한 상권의 규모를 파악하기 위한 가장 효과적이고 공신력 있는 데이터라고 할 인구 및 세대수 관련 자료를 적극적으로 활용하시기 바랍니다. 결국 상권의 힘은 배후 세대수와 유동인구에 의해 결정되는데, 그 중 배후 세대수는 건물이 고급상권지역에 입지하지 않는 한 임대 소득 창출과 직결된다고 볼수 있습니다.

 

우리나라 전체 인구와 가구수와 관련된 자료는 통계청 홈페이지에 접속하는 것만으로도 자세히 확인이 가능합니다. 각 시·군·구별 홈페이지에 접속해서 입찰을 원하는 상가건물이 위치한 시·군·구의 인구와 가구수를 편리하게 확인할 수가 있습니다. 입찰에 당첨되기 전에 반드시 확인하는 습관을 들여야 합니다.

늘 이렇게 상가건물에 대한 미래가치 분석에 대해서 알아보았습니다. 상가 투자를 계획하고 있는 투자자들은 이와 같은 임대 패턴의 변화에 어떻게 대처해 나가야 할까요? 우선 자신이 투자하려는 상가가 위치하고 있는 상권이 어떤 곳인지 면밀히 분석하셔야 합니다.

 

현재와 미래의 상권에 영향을 미치는 요인들, 예를 들어 신규 도로의 개통, 역세권 편입, 대규모 아파트 입주 등과 같이 상권을 크게 뒤바꿀 요인들에 대한 철저한 분석이 선행되어야 한다는 거죠. 그 다음으로 상권이 좋은 지역이라면 층별 용도 파괴 현상이 일어나는 지역인지를 면밀하게 분석할 필요가 있습니다. 이를 통해 1층에 비해 적은 투자로 1층 못지않은 수익률을 기대해도 좋기 때문입니다. 상가의 층별 용도 파괴 현상! 상가 투자의 새로운 틈새 상품이 될 전망이다라고 말씀드립니다! 끝.