토지 경매를 위한 기초

토지 경매를 위한 기초

부동산 재테크를 계획하고 실천하는 대부분의 투자자들은 토지 재테크를 매우 어렵게 생각하는 경우가 많습니다. 환금성에 문제가 있어 상대적으로 큰 금액을 투자해야 하지만 자금이 장기간 묶여 있어 주택이나 수익형 부동산에 비해 활용이 어렵기 때문입니다.

법원 경매에서 나온 토지는 주택이나 상가 건물보다 권리분석이 의외로 간단합니다. 토지를 경매로 살 때 권리분석보다 낙찰받아 어떻게 땅을 만들거나 활용하느냐가 더 큰 문제입니다. 토지 경매는 활용도가 높은 토지를 다른 토지보다 낮은 가격에 어떻게 매입하는가에 초점을 맞출 필요가 있다는 얘기입니다.

토지를 경매로 매입하기 위해서는 주택, 상가건물 같은 여타 부동산과 마찬가지로 꼭 명심해야 할 중요한 원칙들이 있습니다. 토지 경매의 성공 여부를 결정할 중요한 사항들인 만큼 반드시 기억해 두셔야 합니다.

 

토지 경매를 위한 점검 사항

굳이 부동산 경매가 아니라도 토지를 구입할 때는 반드시 점검하고 확인해야 하는 사항들이 있습니다. 크게 7가지로 나눌 수 있는데, ‘권리관계 확인’, ‘공법상 제한관계 확인’, ‘자연 조건’, ‘발품 팔기’, ‘여유 자금 투자’, ‘환금성’, ‘전문가의 자문’ 등이다. 간략하게 그 내용을 살펴보면 다음과 같습니다.

 

첫째, 공법상 제한관계를 확인하라!

펜션을 건축해서 노후 생활과 은퇴 후 소득 창출을 할 목적으로 토지를 매입했다고 가장해 보겠습니다. 만약 펜션을 건축할 수 없는 그린벨트 내의 토지이거나, 상수원보호구역 내의 토지라면 어떻게 될까요? 모든 계획이 한순간에 물거품이 되고 밀겠죠?

이러한 위험을 피하기 위해서는 토지 관련 공부서류를 꼭 확인해야 하는데, 그중에서 토지이용계획확인원을 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

토지이용계획위원회는 토지의 주민등록증이라 할 수 있습니다. 이 문서는 토지법의 규율을 분명히 보여주고 있으며, 실제로 토지이용계획서를 꼼꼼히 확인하면 기획 부동산 등 사기단체로 넘어가지 않습니다. 또 터무니없이 비싼 값에 땅을 사겠다고 우기거나 지을 수 없는 땅을 사는 불상사도 예방할 수 있게 됩니다.

 

둘째, 자연 조건을 따져 보라!

토지의 자연적 특성은 무시할 수 없습니다. 토양, 방향, 위치, 주변 자연환경 등을 신중하게 고려해야 합니다. 같은 토지라 해도 방향으로는 남향이 가치 면에서 좋고, 토질로는 너무 습하거나 건조하지 않으며, 높이가 너무 높지도 낮지도 않은 땅이 가치 측면에서 더욱 좋습니다. 주변의 자연환경과 잘 어울리는 토지도 마찬가지입니다. 토지 자체의 자연적 특성을 자세히 살펴 봐야 하는 이유입니다.

 

셋째, 발품을 팔아 눈으로 확인하라!

일반적으로 토지전문가들의 대표적인 특징 중 하나는 현장 견학을 소홀히 하지 않는다는 점입니다. 특정 토지의 가치는 어떤 지역에서 어떤 종류의 토지가 사용되느냐에 따라 달라집니다. 전문가들은 현장을 답사하지 않고 현장의 가치를 논하지 않는 것이 일반적인데, 전문가가 아닌 순수 투자자들은 이런 중요한 현장 학습을 간과하는 경우가 이외로 많습니다. 스스로 지도를 들고 차를 몰아 매물로 나온 토지를 찾아 가치를 평가해 본다면 두번 다시 어처구니없는 실수를 하지는 않을 것입니다.

 

넷째, 여유 자금으로 투자하라!

시간이 날 때마다 땅을 사서 얼마나 값이 올랐는지 조바심을 내며 확인하는 사람들이 많습니다. 십중팔구는 긴급히 써야 할 돈으로 대출을 받거나 땅을 산 사람들일 것입니다. 이들 대부분은 땅값이 떨어지면 손해를 보더라도 팔 준비가 돼 있다고 해도 과언이 아닐겁니다.

돈이나 시간이 없으면 토지투자에 성공할 수 없습니다. 단기적인 가격 변동에 안주하지 않고 미래 가치에 투자하려면 장기투자 여유자금을 활용해야 합니다. 특히 토지는 다른 부동산에 비해 투자기간이 길다는 점을 명심해야 합니다. 토지에 투자하고 싶으신가요? 그렇다면 여유 자금으로 투자하는 것을 추천드리는 바입니다.

 

다섯째, 환금성을 생각하라!

아무리 여유 자금으로 투자한다 할지라도 늘 계획대로 일이 진행되지는 않습니다. 급하게 처분해야만 하는 상황에 대비해 환금성이 높은 지역에 투자할 필요가 있습니다. 환금성이 떨어지는 지역에 투자했다가 급한 자금 사정이 생겨 버리면 결국 막대한 손해를 보고 처분하는 것 외에는 방법이 없지 않겠습니까?

 

여섯째, 전문가의 도움을 구하라!

이 세상에는 그 나름대로 각 분야의 전문가가 너무나 많습니다. 부동산으로 작은 수익을 내면 전문가보다 자신에 대한 확신이 커지기 마련입니다. 토지 투자에 실패한 사람들 중 많은 수가 그렇게 자만에 빠진 분들입니다. 초보자들만이 전문적인 도움을 받는 것은 아닙니다. 아무리 확실한 사람이라도 전문가의 도움을 받으셔야 합니다. 투자 규모가 클수록 투자 손실도 커지기 떄문에, 토지를 사기 전에 전문가의 도움을 구하는 것이 좋은 방법입니다.

토지에 대한 권리분석 역시 큰 틀에서 여타 부동산과 크게 다르지가 않습니다. 다만 임야는 분묘기지권이, 지목이 임야가 아닌 전, 답, 대이면 법정지상권 등이 문제가 되기도 해서 낙찰자의 신중한 접근이 필요합니다. 현장 답사를 통해 해당 토지 위에 분묘가 존재하고 관리도 잘되어 있거나, 경매로 나온 매물 위에 건물이 존재하는 등 문제의 소지가 있는 토지라면 이유 불문하고 관심을 접어 두는 편이 이롭습니다. 현장 답사 과정에서 아무런 장애 요인이 발생하지 않을 것으로 분석된 깔끔한 토지만을 선별하여 적정 입찰가격에 토지를 낙찰받도록 노력해야만 합니다. 다음 포스팅에서는 토지 경매를 위해 알아 두면 유용한 내용에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 끝.

토지 경매를 위한 검토 사항