토지 경매를 위한 검토 사항

토지 경매를 위한 검토 사항

저번 포스팅에서 이미 적절한 입찰 가격을 산정하기 위해 무엇이 필요한지 살펴보았습니다. 그러나 아직 더 볼 것이 있는데요,오늘 알려드릴 내용은 지목변경, 개발부담금, 형질변경, 개발행위허가 등과 관련이 있습니다. 간단히 읽고 나서 이해가 안되시는 부분이 있더라도 그냥 편하게 읽으시고 지나가셔도 괜찮겠습니다. 투자로서는 절대 고려할 필요가 없는 것이 바로 토지인데요, 노파심에서 말씀을 드리자면 되도록이면 토지로 경매에 입문하실꺼라면 하지 마시길 조심스럽게 말씀을 드려봅니다.

1. 지목변경과 개발부담금

1) 지목변경

지목변경은 토지의 가치를 높이기 위한 방안으로 많은 투자자들이 토지 투자에 적극 활용하고 있습니다. 경매를 통해 토지를 사들여 수익을 얻고자 하는 투자자들은 반드시 관심을 가지셔야 합니다.

"지목변경"이란 지적공부에 등재된 지목을 다른 지목으로 변경하여 등록하는 것을 말합니다. 구체적으로 설명하면 형질변경 등으로 토지의 성질이 바뀌면 시·군 지적계에 비치되어 있는 '토지이동신고서'를 작성해 제출하고 지적공부에 등재된 항목을 다른 지목으로 변경하는 것을 뜻합니다. 지목변경 신청대상 토지는 다음 과 같습니다.

 

<측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 시행령 제67조> 지목변경 신청
①법 제81조에 따라 지목변경을 신청할 수 있는 경우는 다음 각 호와 같다.

1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등 관계 법령에 따른 토지의 형질변경 등의 공사가 준공된 경우
2. 토지나 건축물의 용도가 변경된 경우
3. 법 제86조에 따른 도시개발사업 등의 원활한 추진을 위하여 사업시행자가 공사 준공 전에 토지의 합병을 신청하는 경우

② 토지소유자는 법 제81조에 따라 지목변경을 신청하는 때에는 그 사유를 기재한 신청서를 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 관할 지적청에 제출하여야 한다.

지목변경은 대부분 경제적 이익이 수반될 때, 즉 땅값이 오를 것으로 예상될 때 이루어집니다. 지목변경으로 땅값이 오르면 취득세 납부 의무도 함께 발생한다는 점을 잊지 마시기 바랍니다. 수입이 있는 곳에는 반드시 세금이 따라 다닙니다.

 

2) 개발부담금
개발부담금이란 지가가 정상가격 이상으로 상승할 경우 그 추가적인 상승분에 부과되는 부담금을 말합니다. 개발부담금의 산정은 개발 당시의 지가, 개발종료 후의 지가, 개발기간 중의 정상적인 지가상승 및 개발비를 공제하여 결정을 하게 됩니다. 다만 개발제한구역의 구역 지정 시점부터 토지 소유자가 개발사업을 시행하면 개발이익의 20%만 부과를 하시면 됩니다.

개발부담금 = {개발 종료 시점의 지가-(개발 시점 지가+개발 기간 동안의 정상 지가 상승분+개발 비용)}×25% = 개발 이익×25%

여기서 한 가지 궁금한 부분이 있습니다. 개발부담금을 납부해야 하는 개발 사업에는 어떤 것들이 있을까요?

개발이익환수에 관한 법률’ 제5조제1항에 따르면 개발부담금 부과 대상인 개발 사업은 크게 10가지로 나눠볼 수가 있습니다.

 

<개발이익환수에 관한 법률 제5조> 대상 사업
① 개발부담금의 부과 대상인 개발사업은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업 등으로 한다.

1. 택지개발사업(주택단지 조성 사업을 포함한다. 이하 같다)
2. 산업단지개발사업
3. 관광단지조성사업
4. 도시환경정비사업(공장을 건설하는 경우는 제외한다)
5. 물류시설용지조성사업
6. 온천 개발사업
7. 여객자동차터미널사업
8. 골프장 건설사업
9. 지목변경이 수반되는 사업으로서 대통령령으로 정하는 사업
10. 제1호부터 제8호까지의 사업과 유사한 사업으로서 대통령령으로 정하는 사업 등

② 동일인이 연접(連接)한 토지를 대통령령으로 정하는 기간 이내에 사실상 분할하여 개발사업을 시행한 경우에는 전체의 토지에 하나의 개발사업이 시행되는 것으로 본다.

 

③ 제1항 및 제2항에 따른 개발사업의 범위·규모 및 동일인의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 

그럼 ‘개발이익환수에 관한 법률’ 시행령에서 규정하고 있는 개발부담금 부과 대상 사업을 살펴보면, 아래와 같습니다.

 

<개발이익환수에 관한 법률 시행령 제4조> 대상 사업
① 법 제5조에 따라 부담금의 부과 대상이 되는 개발사업의 범위는 별표 1과 같고, 그 규모는 관계 법률에 따라 국가 또는 지방자치단체로부터 인가·허가·면허 등(신고를 포함하며, 이하 “인가등”이라 한다)을 받은 사업 대상 토지의 면적(부과 종료 시점 전에 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」 제84조에 따라 등록 사항 중 면적을 정정한 경우에는 그 정정된 면적을 말한다)이 다음 각 호에 해당하는 경우로 한다. 이 경우 동일인[배우자 및 직계존비속(直系尊卑屬)을 포함한다. 이하 같다]이 연접(連接)한 토지[동일인이 소유한 연속된 일단(一團)의 토지인 경우를 포함한다]에 하나의 개발사업이 끝난 후 5년 이내에 개발사업의 인가등을 받아 사실상 분할하여 시행하는 경우에는 각 사업의 대상 토지 면적을 합한 토지에 하나의 개발사업이 시행되는 것으로 본다. 

1. 특별시 또는 대도시권 중 도시지역(제3호의 사업은 제외한다)에서 시행하는 사업은 660제곱미터 이상이다.

2. 제1호 외의 도시지역인 지역에서 시행하는 사업(제3호의 사업은 제외한다)의 경우 990제곱미터 이상
3. 도시지역 중 개발제한구역에서 그 구역의 지정 당시부터 토지를 소유한 자가 그 토지에 대하여 시행하는 사업의 경우 1천650제곱미터 이상
4. 도시지역 외의 지역에서 시행하는 사업의 경우 1천650제곱미터 이상

② 개발사업이 제1항 각 호의 지역 중 둘 이상의 지역에 걸쳐 시행되는 경우에는 부과 대상이 되는 토지 면적을 다음 각 호의 기준에 따라 산정한다.

1> 제1항제1호에 해당하는 지역의 1제곱미터는 같은 항 제2호에 해당하는 지역의 1.5제곱미터, 같은 항 제3호 및 제4호에 해당하는 지역의 2.5제곱미터에 해당하는 것으로 본다.

2> 제1항제2호에 해당하는 지역의 1제곱미터는 같은 항 제3호 및 제4호에 해당하는 지역의 3분의 5제곱미터에 해당하는 것으로 본다.

 

③ 「중소기업진흥에 관한 법률」에 따라 시행하는 협동화사업단지조성사업의 규모를 산정하는 경우에는 제1항에도 불구하고 해당 협동화사업단지조성사업에 참여한 중소기업자별 면적(공동시설부지에 대하여 중소기업자별 지분에 따라 산정한 면적을 포함한다)의 토지에 각각의 개발사업이 시행되는 것으로 본다.

 

④ 별표 1 제9호에 따른 지목변경이 수반되는 개발사업의 경우 부담금 부과 대상이 되는 규모는 제1항에도 불구하고 국가 또는 지방자치단체로부터 인가등을 받은 토지의 면적 중 사실상 또는 공부상(公簿上) 지목이 변경되는 토지의 면적이 제1항 각 호에 해당하는 경우로 한다. 이 경우 하나의 필지가 사실상 둘 이상의 용도로 이용되고 있는 토지의 지목은 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 시행령」 제59조에 따른다.

2. 형질변경과 개발행위허가

1) 형질변경
토지의 형질변경이란 절토, 성토, 정지 등으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면의 매립을 말합니다. 토지의 형질변경을 하기 위해서는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 제56조 및 국토교통부의 개발행위허가운영지침에 따라 특별시장, 광역시장, 시장 또는 군수의 허가를 받아야 하며, 이때의 허가는 개발행위허가입니다.

 

<국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조> 개발행위의 허가
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위로서 대통령령으로 정하는 행위(이하 “개발행위”라 한다)를 하려는 자는 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수의 허가(이하 “개발행위허가”라 한다)를 받아야 한다. 다만, 도시·군계획사업에 의한 행위는 그러하지 아니하다.

 

1. 건축물의 건축 또는 공작물의 설치
2. 토지의 형질 변경(경작을 위한 경우로서 대통령령으로 정하는 토지의 형질 변경은 제외한다)

참고로, 개발행위의 허가 대상은 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석 채취, 토지 분할, 물건의 적치 등입니다. 특히 유의할 점은 개발행위를 허가함에 있어 입목본수도나 경사도(지방마다 기준이 다름)등이 중요하게 고려된다는 점입니다. 그래서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 개발행위허가 제한 지역을 꼭 주의하셔야 합니다. 끝.