경매의 방식

경매의 방식

경매목적 부동산이 2개 이상인 경우 분할경매를 할 것인지 일괄경매를 할 것인지 여부는 집행법원의 자유재량에 의하여 결정할 사항입니다. 하지만, 토지와 그 지상건물이 동시에 매각되는 경우, 토지와 건물이 하나의 기업시설을 구성하고 있는 경우, 2필지 이상의 토지를 매각하면서 분할경매에 의하여 일부토지만 매각되면 나머지 토지가 맹지 등이 되어 값이 현저히 하락하게 될 경우 등 분할경매를 하는 것보다 일괄경매를 하는 것이 당해 물건 전체의 효용을 높이고 그 가액도 현저히 고가로 될 것이 명백히 예측되는 경우 등에는 일괄경매의 방법에 의하는 것이 타당합니다. 이러한 경우 이를 분할경매하는 것은 그 부동산이 유기적 관계에서 갖는 가치를 무시하는 것으로서 집행법원의 재량권의 범위를 넘어 위법한 것이 됩니다.

▣ 개별매각을 해야 하는 경우
초과분양 시 집단매각은 허용되지 않습니다. 즉, 여러 자산을 일괄 매각할 경우 매각대금의 일부가 채권자의 채권금액과 강제집행비용을 변제하기에 충분하다면 다른 자산을 매각할 수 없게 됩니다. 이 경우 채무자가 매각할 재산을 지정할 수 있는데, 토지 및 그 지상 건물의 일괄 매각에는 과잉매각금지의 원칙이 적용되지 않습니다.

 

▣ 일괄매각과 공유자 우선매수청구권

 

개별매각의 경우에는 그 매각대상 목적물 가운데 일부 물건의 공유자가 그 공유물건에 대하여 우선매수청구권을 행사할 수 있습니다. 일괄매각의 경우에는 매각대상 부동산 중 일부에 대한 공유자는 특별한 사정이 없는 한 매각대상 부동산 전체에 대하여 공유자의 우선매수청구권을 행사할 수 없습니다.

 

▣ 최선순위의 가처분 또는 보전가등기가 있는 부동산에 대한 처리

가처분이나 가등기가 분양허가에 의해 소멸되지 않기 때문에 추후 경매의 결과로 권리 보유자가 매수자의 소유권 취득권을 거부할 수 있는 것은 문제가 있습니다. 따라서 집행법원은 경매 개시를 결정하며, 재산등록 후 절차를 1단계로 중지하고, 가처분 또는 가등기의 결과에 따라 처분을 진행합니다.

 

▣ 부동산의 침해방지를 위한 조치

법원은 매각절차 개시 결정을 한 후 직권 또는 이해관계인의 요청에 따라 재산 침해를 방지하기 위해 필요한 조치를 취할 수 있습니다.

▣ 이중경매개시결정

이중경매개시결정이란 이미 경매 개시가 결정된 대상과 중복하여 경매 개시를 결정한 것을 말합니다. 다만, 이 경우 등기부상 등기촉탁만 요청된 상태에서 사전경매 개시결정의 집행절차에 따라 경매절차를 진행하셔야 합니다. 다만, 배당요청 종료 후 이중경매 신청이 있는 경우에는 선행의 경매사례를 이유로 절차가 진행되는 한 배당에 참여하실 수가 없습니다.

이중경매개시결정의 효력 매각절차는 선행사건의 집행절차에 따라 진행된다.

따라서 이해관계자의 범위, 매각일자의 통지, 이의, 항고 등도 이전 경매에 근거하여 결정되어야 합니다. 또한 선행 경매사건이 취하되거나 취소된 경우에는 초과이익금 없는 원칙에 위배되지 않는 한 후행사건의 절차를 속행합니다. 앞의 절차는 특별한 신청 절차 없이 후행 절차에 적용됩니다. 다만 이중경매 개시 결정이 선행사건의 배당요구종기 이후에 있었다면 원용되지 않는데, 이유는 배당 수요 시한을 다시 잡아야 하기 때문입니다.

 

이중경매에서 선행사건이 취소·취하된 경우 배당요구의 종기는 후행사건으로 배당요구의 종기가 새로 정해진 경우, 주택임차인이 선행사건의 배당요구의 종기일까지 배당요구를 하고 그때까지 대항력 요건을 유지하였으나 배당요구의 종기일 이후 이사를 하였다면 우선변제권이 없습니다.

 

▣ 등기촉탁

법원이 경매 공개를 결정하면 법원사무관은 즉시 등록권자에게 결정 취지를 등기부에 기입하도록 등기관에게 촉탁해야 합니다.

 

경매개시결정등기의 효력(압류의 효력)

경매개시결정에 의한 압류의 효력은 등기로써 제3자에 대하여 대세적으로 발생합니다.

 

- 압류의 효력：상대적처분금지의 효력과 시효중단의 효력이 있습니다.

 

- 등기부 기재：대부분의 경우 경매목적물의 소유권이 경매에 나오므로 등기부상 갑구에 기재됩니다. 그러나 전세권 또는 지상권이 경매목적물이라면 등기부상 을구에 기재됩니다.

 

- 멸실건물에 대한 경매개시결정등기의 효력은 같은 대지 위에 같은 규모의 건물을 신축하였다 하더라도 그 신축건물에는 미치지 않습니다.

 

오늘 이렇게 경매의 방식에 관해서 알아 보았습니다. 여기서 팁으로 대세적 효력, 대인적 효력이 있는데, 대세적 효력이란 누구에나 대항할 수 있는 물권적 효력을 말합니다. 대인적 효력이란 당사자 사이에서만 주장할 수 있는 채권적 효력을 의미합니다. 그리고, 압류에는 처분금지효가 있으나 처분금지에 위반되는 채무자의 처분행위는 경매신청채권자에 대하여서만 효력이 없을 뿐이니 참고하시길 바랍니다. 끝

경매개시결정문 송달