토지 입찰가격 산정

토지 입찰가격 산정

법원 경매에서 땅을 매입하려면 땅을 어떻게 할지, 수익을 어떻게 낼지에 대한 세심한 고민이 필요합니다. 사실 토지 경매는 주거용 건물이나 수익형 부동산보다 훨씬 어렵고 어려운 과정입니다. 그래도 무엇을 검토해야 할지 핵심만 파악한다면 그렇게 겁먹을 필요는 없습니다. 지금부터 농지와 산지로 나누어 토지 경매에 유용한 것이 무엇인지 살펴보도록 하겠습니다.

1) 농지 입찰가격 산정

농지를 일차적으로 사용하기 위해 취득하지 않는 한 농지 매입에 따른 수익성 판단은 농지에 인접한 토지로 지정 변경이 가능한지에 따라 결정이 됩니다. 특히 농지지정 변경의 목적이 대부분 토지인 만큼 투자할 농지에 인접한 토지의 가격을 통해 적정 농지가격을 산정하는 절차를 거치는 것이 바람직합니다. 또 농지를 변경하면 인허가나 조사 등 관련 비용이 발생하게 됩니다. 이 비용은 가격 계산 과정에서 공제해야 하는데,농지의 적정가치는 다음과 같은 공식으로 얻을 수 있습니다.

 

농지 적정 가치 = 인접 대지의 가격-농지 전용 비용-인허가 위험 비용= 인접 대지의 가격-(농지보전부담금+토목 공사비)-인허가 위험 비용

인허가 위험 비용은 농지 전용이 어려운 ‘농업진흥구역>농업보호구역>농업진흥지역 외 농지’ 순서대로 많이 든다고 보시면 됩니다. 농지보전부담금은 전용면적(㎡)×전용농지의 개별공시지가×30%(부담금이 ㎡당 50,000원을 초과하면 상한액을 50,000원으로 함)가 됩니다. 토목 공사비는 대지 조성 공사비, 절토, 성토, 옹벽 축조, 도로 개설 등 제반 비용이 포함됩니다.

 

현실적으로 위와 같은 비용들을 정밀하게 계산해 내기는 어렵습니다. 실무에서는 투자 대상 농지의 거래 가격과 인근 대지 가격을 토대로 한 비율 K를 경험을 통해 추출할 수가 있습니다. 본인의 경험으로 보면 농업진흥구역 25~30%, 농업보호구역 35~40%, 농업진흥지역 외 농지 50~55% 정도의 평균값을 적용하면 큰 무리가 없습니다. 단 분석 대상 농지의 지역적, 개별적 특성에 따라 오차가 발생할 수 있다는 점은 기억해 두시고, 절대적 수치가 아님을 유념하시기 바랍니다.

 

만약 농업진흥지역 외 농지가 평당 30만 원에 매물로 나왔다고 가정해보겠습니다. 인접한 지역의 대지 가격이 평당 100만 원이라면 해당 농지의 적정 투자 가격은 어느 정도가 적정 수준일까요? 비율 K를 적용한 풀이는 다음과 같습니다.

농지의 적정 투자 가치 = (인근 지역의 대지 가격×비율 K)의 평균값= (100만 원×50%+100만 원×55%)/2 =52.5만 원

2) 산지(임야) 입찰가격 산정

산지(산림) 투자 가치를 얻는 가장 쉬운 방법은 산지 전용으로 땅값을 올리는 것입니다. 산지 전용을 통해 토지의 가치를 높인 후, 토지가 팔린다고 가정해 산지 전용의 적정한 가격을 얻습니다. 산지를 독점적으로 이용하려면 취득등록세, 토목공사비, 대체산림자원조성비, 각종 인허가비 등 비용도 듭니다.

산지 전용에 따른 투자 수익 = 토지 예상 판매 가격-전용에 따른 총비용(취득 가격+취득세+등록세+토목 공사비+대체산림자원조성비+각종 인허가 비용)

대체산림자원 조성비용은 산지 전용허가를 받은 자가 단위면적당 산림피해에 대해 일정 금액을 지급하는 비용을 말합니다. 매년 산림청장이 부과·징수하고 산림청이 고시하는데요, 2013년 대체산림자원 조성을 위한 경비는 다음과 같습니다.

 

산림청 고시 제2013-30호
<2013년도 대체산림자원조성비의 단위 면적당 금액>
·준보전산지 : 3,070원/㎡ ·보전산지 : 3,990원/㎡ ·산지전용제한지역 : 6,140원/㎡

대체산림자원 조성을 위한 경비의 지급은 선납, 후납, 분할납부 방법이 있습니다. 「산지관리법」에 따른 산지의 전용허가 또는 일시사용허가를 받거나, 다른 법령에 따른 산지의 전용허가 또는 임시사용허가를 받기 위하여 사전에 행정조치를 하여야 합니다. 연체 또는 분할납부의 경우 한 번에 납부하기 어려운 사유가 있다고 판단되며, 산업용지관리법 시행령 제21조제2항에 해당하거나 산업용지관리법 시행령 제21조제2항에 해당할 경우 그 사유가 있다고 봅니다. 분할납부 시에는 대체산림자원조성비의 30%를 당해 목적사업의 착수 전에 납부하고, 이행보증금을 예치하며, 3년 이내의 기간 동안 3회 이내로 납부하되, 최종 납부일은 당해 목적사업의 준공일 이전으로 하여야 합니다.

 

농지와 다르게 본인은 산지 투자를 위한 비율 K를 제시하지 않았습니다. 그 이유는 같은 산지라고 해도 편차가 너무 크기 때문입니다. 산지를 입찰하려면 보다 장기적인 관점에서 접근해야 하고, 낙찰받은 이후 활용 방안이나 수익 창출 방안에 대해 보다 깊은 검토가 필요합니다.

이렇게 토지 입찰가격 산정 등에 대해서 알아보았습니다. 사실 토지전문가가 아무리 상품을 팔아도 입찰에서 낙찰받은 뒤 적당한 시세나 산지 활용방안을 찾기가 쉽지 않습니다. 이런 이유 때문인지 대부분 낙찰받은 사람들은 개발될 때까지 기다리게 됩니다. 반면 산지 낙찰이 성공하면 뜻밖의 대박을 터뜨리는 경우도 종종 있습니다. 산지에만 전념할 뿐 아니라 약초를 재배하거나 과수를 심거나 나무를 가꾸기도 합니다. 최근에는 산악지대를 보다 전문화된 용도로 활용하는 추세다. 시대적 흐름을 파악하고 산지를 활용할 수 있는 방안을 모색한다면 기대 이상의 투자 수익을 실현할 수 있을 것입니다. 끝

토지 경매를 위한 검토 사항