부동산 임차권

부동산 임차권

<상가건물임대차보호법 제6조> 임차권등기명령
① 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
② 임차권등기명령을 신청할 때에는 다음 각 호의 사항을 기재하여야 하며, 신청 이유 및 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명하여야 한다.

1. 신청 취지 및 이유
2. 임대차의 목적인 건물(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 그 부분의 도면을 첨부한다)
3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항에 따른 대항력을 취득하였거나 제5조제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)
4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항

③ 임차권등기명령의 신청에 대한 재판, 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판, 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판 또는 임차권등기명령의 집행 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항·제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조, 제293조를 준용한다. 이 경우 “가압류”는 “임차권등기”로, “채권자”는 “임차인”으로, “채무자”는 “임대인”으로 본다. 

④ 임차권등기명령신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있다.

 

⑤ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 임차인은 제3조제1항에 따른 대항력과 제5조제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.

⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마친 건물(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 그 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제14조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.

⑦ 임차권등기의 촉탁, 등기관의 임차권등기 기입 등 임차권등기명령의 시행에 관하여 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다.

⑧ 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.

⑨ 금융기관등은 임차인을 대위하여 제1항의 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우 제3항·제4항 및 제8항의 “임차인”은 “금융기관등”으로 본다.

주택 임대차와 마찬가지로 상가건물 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차한 건물의 소재지 관할 지방법원이나 지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기명령에 의해 임차권 등기가 이루어지면 임차인은 대항력 및 확정일자부 우선변제권을 취득합니다. 다만 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되고, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실해도 기존의 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지됩니다. 임차권등기명령을 마친 건물을 임차한 임차인은 최우선변제를 받을 권리가 없다는 점은 따로 기억하시기 바랍니다.

<상가건물임대차보호법 제8조> 경매에 의한 임차권의 소멸
임차권은 임차건물에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 실시된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸합니다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그렇지 않은데요. 상가건물의 임차권은 ‘민사집행법’에 따른 경매로 매각이 되면 소멸하게 됩니다. 단, 보증금을 전액 돌려받지 못한 대항력 있는 임차인은 대항력이 있으니까 당연히 예외겠죠?

 

<상가건물임대차보호법 제9조> 임대차기간 등
① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

 

② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.

 

상가건물 임대차 기간은 당사자의 계약에 따르지만, 기간을 1년 미만으로 정하거나 기간을 정하지 않은 임대차는 1년으로 규정하고 있습니다. 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위한 취지로, 약자인 임차인이 1년 미만으로 정한 기간의 유효함을 주장한다면 이는 인정된다고 보시면 됩니다. 주택임대차보호법과 마찬가지로 이 규정 역시 편면적 강행 규정이기 때문입니다.

<상가건물임대차보호법 제10조> 계약갱신 요구 등
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

 

다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그렇지 않습니다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우. 
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우. 
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우.
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우.
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우.
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우.
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우.

 

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

 

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

 

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

 

④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.

⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

 

<상가건물임대차보호법은 임차인이 임대 만료 6개월 전부터 임대 만료 1개월 전까지 갱신을 요청할 경우 정당한 사유 없이 임차인이 계약을 거부할 수 없도록 하고 있습니다. 다만 임대인이 임차인의 계약갱신 요청을 거부할 수 있는 예외 조항이 있는데요. 임차인이 3기의 차임을 연체하거나, 허위 또는 부당한 방법으로 임대하거나 건물주 동의 없이 건물 전체 또는 일부를 다른 사람에게 빌려주거나 고의 또는 중대한 과실로 건물 전체 또는 일부를 파손하는 경우에는 임대인이 계약 갱신을 거부하는 것이 안전합니다.

임차인은 최초의 기간을 포함하여, 5년 이내에 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 암묵적 요소가 없는 경우 조건 변경 거부에 대한 갱신 기간이 1년 동안 갱신이 되는데요, 암묵적 갱신이 이뤄지면 임차인은 계약 해지를 요구할 수도 있습니다. 끝.