상가건물임대차보호법

상가건물임대차보호법

오늘은 상가건물임대차보호법에 대해서 알아보겠습니다. 상가건물임대차보호법은 주택임대차보호법과 마찬가지로 세입자의 제3자에 대한 임차인의 대항력이라는 제도적 안전장치가 있습니다. 주거안정 등 일종의 생활안정을 도모하기 위한 장치인데요. 상가건물의 대항력은 '점유와 '사업자 등록' 신청이며, 그 효과는 다음날 0시부터 발생합니다.

 

상가임대차보호법이 영세 자영업자 보호를 위한 법적 장치라는 긍정적 측면은 평가할 만한데요. 다만 1순위 최우선변제를 받을 수 있는 조건은 보증금이 아닌 환산보증금을 기준으로 판단하고 있어 취약 자영업자 보호에 미흡한 점은 아쉽습니다. 상가건물임대차보호법이 어떤 내용을 제시하는지 오늘 포스팅에서 함께 살펴보도록 하겠습니다.

1. 대항력

<상가건물임대차보호법 제3조> 대항력 등
① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항·제3항 및 제578조를 준용한다.

④ 제3항의 경우에는 「민법」 제536조를 준용한다.

상가건물임대차보호법에 따라 보호를 받으려면 전환보증금이 기준을 초과하지 않고 대응력(반요조건)을 갖춰야 한다는 것은 이미 언급을 해드렸습니다. 그렇다면 대항력이란 무엇일까요? 주택임대차보호법이 규정하고 있는 것과 같은 요건일까요?

 

그렇습니다. 개념상으로는 똑같다고 볼수 있습니다. 다만 주택임대차보호법의 대항요건은 점유와 전입신고이고, 상가건물임대차보호법에서는 건물의 인도와 사업자등록이라는 차이만 있을 뿐입니다.

 

상가건물은 점유와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항할 수 있는 효력이 발생합니다. 대항력이 있으면 소유자가 변경된 소유자(건물주)에게 임대차권을 청구할 수 있고, 임대차 기간 중 남은 기간 동안 운용할 수 있으며, 임대차 만료 후 보증금 반환을 받을 수 있습니다. 물론 대항력을 확보한 상가건물의 임차인이라 해도 선순위 근저당권자에게는 대항하지 못합니다. 주택임대차보호법과 동일하다는 점을 명심하시기 바랍니다.

 

2. 등록사항 등의 열람·제공

<상가건물임대차보호법 제4조> 등록사항 등의 열람ㆍ제공

① 건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 다음 각 호의 사항의 열람 또는 제공을 요청할 수 있다. 이때 관할 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다.

1. 임대인·임차인의 성명, 주소, 주민등록번호(임대인·임차인이 법인이거나 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점·사업장 소재지)

2. 건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적
3. 사업자등록 신청일
4. 사업자등록 신청일 당시의 보증금 및 차임, 임대차기간
5. 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날
6. 임대차계약이 변경되거나 갱신된 경우에는 변경·갱신된 날짜, 보증금 및 차임, 임대차기간, 새로운 확정일자를 받은 날
7. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

 

② 제1항에 따른 자료의 열람 및 제공과 관련하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 

오늘 이렇게 상가건물임대차보호법에 대해서 알아보았습니다. 건물의 임대차에 이해관계가 있는 사람은 해당 건물 소재지 관할 세무서에서 임대인과 임차인의 성명·주소·주민등록번호, 건물의 소재지, 임대차 목적물과 면적, 사업자등록 신청일, 사업자등록 신청일 당시의 보증금 및 차임, 임대차 기간, 임대차계약서에 확정일자를 받은 날 등 각종 정보를 열람할 수 있습니다.

현실적으로 그 정보에 접근하는 것은 매우 어려운데요. 경매 입찰참가자는 열람과 제공을 요청할 수 있는 이해관계자가 집주인과 세입자, 담보 설정권 등으로 제한돼 있어 이해관계자에게 접근할 수 없습니다. 결국 철저한 현장학습만이 수익을 안전하게 확보할 수 있는 유일한 길이란걸 명심하십시요. 끝.

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