주택 경매 참가

주택 경매 참가

아파트든 단독주택이든 연립주택이든 다세대주택이든 상관 없이, 부동산 경매를 통해 집을 사려면 우선 신경 쓰셔야 할 부분이 주택임대차보호법에 따른 주택임차인입니다. 실제 경매에는 각양각색의 임차인이 있습니다. 위장 임차인도 그중 하나라고 보시면 됩니다. 위장 임차인은 표면적으로는 합법적인 권리가 있는 것처럼 보이지만 실제로는 권한이 없는 불법 임차인을 말합니다. 말로는 쉽게 아주 간단하게 정의해도 실제 경매 현장에서 위장 임차인을 찾기는 굉장히 어렵습니다.

많은 경매 서적들은 높은 수익을 창출하기 위한 방법으로 위장 임차인으로 추정되는 집을 살펴보라고 조언합니다. 하지만 저 생각은 조금 다릅니다. 경매할 물건이 적으면 현명한 선택이겠지만 경매에서 살 집이 많으면 어떨까요? 아직 경매가 익숙하지 않은 투자자들이 굳이 위장임차인과 같은 분석하기 까다로운 임차인이 있는 주택을 낙찰받을 필요는 없습니다. 다른 집보다 높은 가격에 당첨돼 결과적으로 낮은 수익을 창출하더라도 세입자가 까다로운 임차인이 있는 주택은 피하는 것이 바람직하다는 생각이 듭니다. 이제 법원 경매에서 마주치는 주택임차인의 유형을 한번 살펴보도록 하겠습니다.

1. 선순위 임차인

선순위 임차인이란 말 그대로 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춤으로써 낙찰자에게 대항할 권한이 있는 임차인을 말합니다. 낙찰자 입장에서는 인수 대상 임차인이 되므로 주의를 기울여야 하는 부분인데요.

[표1-1]
선수위 임차인의 권리 순서
임차인(강부자):전입 05.2.6/확정 05.2.6→근저당(국민은행) 05.5.15 말소기준권리→근저당(최대포) 05.5.1→가압류(김순자) 09.5.1→임의 경매(국민은행) 09.6.1

임차인 강부자는 소액임차인 최우선변제 대상은 아니지만, 전입신고(05. 2. 6)와 확정일자(05. 2. 6)가 말소기준권리인 최초 근저당권 설정일(05. 5. 15)일 보다 앞서고 있어 대항력 있는 선순위 임차인이 되겠습니다. 입찰에 참가하기 전에 응찰자는 선순위 임차인인 강부자가 배당요구를 했는지부터 살펴보아야 합니다.

만약 대항력 있는 선순위 임차인인 강부자가 배당요구를 했다면 어떻게 될까요? 그러면 정상적으로 입찰에 참가하면 됩니다.강부자가 배당을 받는 데 어려움이 없을 것이기 때문입니다.

대항력 있는 선순위 임차인이 있으면 ,
① 배당요구(○) → 정상적인 권리분석 후 입찰 참가
② 배당요구(X) → 임차인을 인수해야 하므로 충분히 유찰될 때까지 기다렸다가 입찰 참가

2. 후순위 임차인

선순위 임차인은 보증금을 회수하는 데 문제가 없어 명도에도 큰 어려움이 없습니다. 그렇다면 후순위 임차인은 어떠할까요? 후순위 임차인과 선순위 임차인을 비교한다면 한마디로 말해 천지 차이라고 할수 있습니다. 주택임차인이라고 해서 무조건 보호해 주다보면 정당한 권리를 갖고 있는 채권자의 이익을 과도하게 침해할 수 있기 때문이죠.

선순위 근저당권이 주택 가격에 비해 과도하게 높게 설정되어 있거나, 집주인에 대한 평판이 좋지 않은 등 향후 임대보증금을 보호받지 못할 가능성이 높은 주택은 무조건 임차를 피해야 합니다. 전세 가격이 한참 비쌀 때나 매매 가격 상승기에 전세를 얻었다가 가격 하락으로 집주인이 임대보증금을 쉽게 반환해 주지 못하는 경우도 있습니다. 이런 낭패를 사전에 방지하기 위해서는 충분히 주택 시장에 대한 분석을 하고 계약을 체결하는 것이 현명한다고 할수 있습니다.

 

그럼 본론으로 돌아와서 후순위 임차인이 있으면 어떻게 되는지를 살펴보도록 하겠습니다.

3. 다수의 임차인 : 소액임차인이 없는 경우

아파트나 연립주택, 다세대주택 등 한 세대가 살 수 있는 구조라면 특별한 사정이 없는 한 한 세대는 한 집에서 삽니다. 그에 따라 고려해야 할 임차인도 한 명이 대부분입니다. 반면 단독주택, 다세대주택, 원룸형 주택, 상가 등은 한 건물에 여러 세대가 별도의 세대를 구성하고 거주하는 구조로 되어 있어서 여러 명의 임차인이 거주하게 되는데, 당연히 고려해야 할 임차인도 여러 명이 됩니다.

 

4.다수의 임차인 소액임차인이 있는 경우

만약 여러 명의 임차인이 각각 소액임차인 최우선변제 요건을 충족하고 있고, 소액임차인 최우선변제로 배당받아야 할 금액이 낙찰가의 50%를 초과하면 어떻게 될까요? 이런 경우 법원은 주택임대차보호법에서 규정하고 있는 바와 같이 낙찰가액의 1/2 범위 내에서 안분배당을 실시합니다.

예를 들어, 수도권 과밀억제권역에 소재하고 있는 다가구 주택이 1억 원에 낙찰되었고, 말소기준권리는 2009년이고, 경매비용은 발생하지 않는다고 가정을 해보겠습니다.

낙찰가액이 1억 원이므로 소액임차인 최우선변제의 최대 금액은 50%인 5,000만 원이 됩니다. 4명의 최우선변제 금액은 7,500만원으로 낙찰가의 50%를 초과합니다. 따라서 법원은 소액임차인 최우선변제 금액에 대한 안분배당을 실시하고, 안분배당은 소액임차인 각각이 받아야 할 최우선변제 금액을 전체 소액임차인이 받아야 할 최우선변제 금액으로 나눈 후 낙찰가액의 50%를 곱하여 계산하게 됩니다.

소액임차인 최우선변제를 위한 안분배당 공식 = 낙찰가액의 50% × (소액임차인 각각의 최우선배당금/최우선배당금 총계)

A → 5,000만 원 × (1,500만 원 / 7,500만 원) = 1,000만 원

B → 5,000만 원 × (2,000만 원 / 7,500만 원) = 1333.33만 원

C→ 5,000만 원 × (2,000만 원 / 7,500만 원) = 1333.33만 원

D → 5,000만 원 × (2,000만 원 / 7,500만 원) = 1333.33만 원

 

오늘 주택 경매 참가에 대해서 알아보았는데요. 그럼 여기서 추가적으로 임차인 미상으로 나타나면 어떻게 해야 할까요? 우선 전입 사항을 확인해야 하겠죠. 경매 참가자는 경매 일시와 해당 물건 소재지가 나와 있는 공고문을 가지고 해당 동사무소를 찾아 전입세대 열람을 신청하면 언제, 누가 전입했는지를 확인할 수 있습니다. 전입자 사항에는 선순위 임차인, 후순위 임차인은 물론 단순 점유자, 채무자, 보증인의 친인척 등도 포함된다. 근저당권 설정일보다 먼저 전입한 임차인이 있다면 그 임차인과 관련해서 자세하게 조사를 해야 합니다. 선순위 임차인이면서도 배당요구를 안했다면 낙찰자가 임차보증금을 고스란히 인수해서 불측의 손해를 감수해야만 하는거죠. 그래서 임차인 미상인 물건을 입찰하려는 투자자는 신중 또 신중해야 하는 것이랍니다. 끝.

주택 경매 대상 현황 분석