말소기준권리 총정리

말소기준권리 총정리

말소기준권리란 낙찰자가 부동산을 매입할 때 등록한 등기사항전부증명서에 기재된 모든 권리 및 임차권을 경매를 통해 인수·취소해야 하는지를 결정할 수 있는 권리를 말합니다. 부동산 경매를 어렵게 만드는 가장 큰 이유는 법률에 대한 이해 부족, 특히 권리분석을 꼽을 수 있습니다. 권리분석을 지나치게 두려워할 필요는 없으며, 말소기준권리만 잘 이해하면 권리분석의 절반이 끝난다고 해도 과언이 아닙니다. 그만큼 말소기준권리가 중요한 것이죠.

1. 말소기준권리가 중요한 이유

말소기준권리가 중요한 이유는 경매에서 부동산을 구입한다고 해서 모든 권리가 말소되는 것은 아니기 때문입니다. 일부 권리는 경매 후 소멸되지 않지만 낙찰자가 취득해 상당한 부담이 되는 경우가 많습니다. 잘못된 입찰로 많은 돈을 잃었다고 불평하는 많은 사람들이 말소되지 않고 인수되는 권리가 있는 부동산을 낙찰받은 경우가 많습니다. 다시 한번 경매로 부동산을 샀다고 해서 항상 완전한 소유권을 획득할 수 있다고 생각하면 큰 오산입니다. 일부 사람들은 경매를 통해 부동산의 완전한 소유권을 획득하게 되면 부동산 경매를 어렵게 느끼는 사람이 있을 턱이 없겠죠? 그렇지 않기에 부동산 경매에 어려움을 느끼는 사람들이 많고, 과거에 비해 상당히 보편화 되었음에도 불구하고 여전히 경매에서 부동산을 사는 사람은 극소수에 불과한 이유입니다.

 

 

경매에 부쳐진 부동산 취득의 법적 성격은 원시취득입니다. 그럼에도 불구하고 그 본질적인 의미에서 원시취득이라고 하기에는 무리가 있습니다. 사실 부동산 경매 실무에서는 어떤 권리는 인수해야만 하고 어떤 권리는 인수할 필요가 없는 사례가 수없이 많습니다. 이처럼 소유권이전등기와 함께 말소촉탁등기 대상이 되어 등기부등본에서 말소되느냐, 아니면 그대로 남아 새로운 매수자인 낙찰자에게 인수되어 부담 요인이 되느냐에 관한 기준이 되는 권리가 바로 말소기준권리라고 합니다.

2. 말소기준권리가 되는 권리는?

말소기준권리를 구분해야 하는 구체적 실익은 어디에 있을까요? 크게 세 가지 정도로 실익을 구분할 수 있습니다.

 

첫 번째로, 등기부등본상 각종 권리들의 소멸 또는 인수의 기준이 됩니다. 원칙적으로 말소기준권리보다 후순위인 권리는 소멸되기 때문이죠.

 

두 번째로, 주택임차인 또는 상가임차인의 임대보증금 인수 여부를 판정하는 기준이 됩니다.

 

세 번째로, 임차인을 대상으로 인도명령이라는 비교적 편리한 절차를 활용할 수 있는지, 명도소송이라는 복잡한 절차를 활용해야 하는지에 대한 기준이 됩니다. 말소기준권리보다 전입일자가 빠른 임차인이라면 명도소송을 해야 하고, 전입일자가 느린 임차인이라면 명도소송 없이 인도명령을 통해 명도받을 수 있습니다.

 

 

등기부상 모든 권리가 말소기준권리가 될까요? 그렇지는 않습니다. 일정한 요건을 갖춘 특정 권리만이 말소기준권리가 될 수 있습니다. 그렇다면 이제 말소기준권리가 되는 권리를 한번 살펴보겠습니다. 그렇게 복잡하지도 않고 많지도 않습니다. 최선순위 담보물권인 근저당권과 저당권, 최선순위인 가압류와 압류, 최선순위인 담보가등기, 경매개시결정등기(경매기입등기), 경매 신청을 한 최선순위 전세권(집합건물 혹은 건물 전체의 전세권인 경우) 등이 말소기준권리가 될 수 있습니다.

▣ 말소기준권리가 되는 권리
① 최선순위 가압류
② 최선순위 압류
③ 최선순위 근저당권
④ 최선순위 저당권
⑤ 최선순위 담보가등기
⑥ 경매 신청한 최선순위 전세권(집합건물 혹은 건물 전체의 전세권인 경우만 해당됨)
⑦ 경매개시결정등기

주택임대차보호법 제8조 ①항에 의해 소액임차인 최우선변제의 기준이 되는 권리는 담보물권입니다. 말소기준권리 가운데 (근)저당권, 담보가등기, 전세권 등은 설정일자를 기준으로 소액임차인 최우선변제 대상 여부의 기준이 될 수 있지만 가압류는 소액임차인 최우선변제의 지급 기준이 될 수 없다는거에 유의를 하셔야 합니다.

 

지금까지 말소기준권리란 무엇을 의미하는지, 어떤 권리가 말소기준권리가 되는지 살펴보았습니다. 말소기준권리를 이해하기 위해 말소기준권리가 되는 권리들에 대한 내용까지 너무 방대하게 제시돼 경매를 처음 접하게 된 사람들에게는 지나치게 어렵게 느낄 수밖에 없습니다. 주택, 수익성이 없는 부동산, 토지를 경매로 구입하면서 이런 심층적인 학습이 필요한지 의문이 제기가 되는데요. 단순히 개념만 익히고 말소기준권리에 따른 권리분석을 실천해도 원하는 만큼 얼마든지 훌륭하게 권리분석을 할 수 있습니다. 오늘 알려드린 중요한 핵심포인트 잘 숙지하시고, 권리분석을 분석하는데 많은 도움이 되시길 바랍니다.