부동산 경매

부동산 경매

이번 시간에는 부동산 경매에 대한 간단한 정의와 실제 부동산 경매에 쓰이고 있는 용어들에 대해서 정리를 해보았습니다. 그럼 시작해 볼까요?

부동산 경매란?

부동산 경매만큼 값싼 부동산 구입 방법은 없습니다. 특히 요즘처럼 부동산 시장이 불황일 때는 평소보다 많은 사람들이 부동산 경매에 관심을 쏟습니다. 침체된 부동산 시장이 왜 더 많은 사람들의 관심을 끄는 것일까요? 답은 간단합니다. 왜냐하면 경매 낙찰가의 기준은 시장에서 바로 시작되기 때문입니다. 부동산 시장의 침체는 '시세 하락→경매 감정가 하락→ 낙찰가 하락'으로 이어집니다. 결국 경매로 부동산을 취득하는 사람들은 이미 형성되지 않은 가격에 원하는 부동산을 더 싼 가격에 살 수 있는 기회를 갖게 되는 것이죠.

부동산 경매는 채무자가 약속한 날까지 채무를 변제하지 않은 경우에는 채권자가 채무자의 담보로 제공한 재산을 채무자 또는 채무자가 아닌 제3자가 반환하고 그 금액으로 채권을 회수하는 일련의 행위로 정의할 수 있습니다.

좀 더 쉽게 설명해 보겠습니다. 누군가 은행에서 대출을 받았다고 가정해 보겠습니다. 대출 원리금을 갚지 못하고 계속 늦어진다면 은행은 어떤 선택을 할까요? 맞습니다. 여러분이 생각한 대로 받지 못한 대출금을 회수하기 위해 은행은 법원에 경매를 신청하게 됩니다.

등기사항전부증명서에 임의경매라는 등기가 완료된 후(압류) 경매절차가 시작되며, 누군가에게 낙찰되어 낙찰 대금이 납부(환가)되면 법원은 낙찰자가 납부한 대금으로 채권자인  은행에게 배당을 하게 됩니다. 이때 비로소 은행은 받지 못한 대출금을 회수하게 되고, 이러한 일련의 과정을 부동산 경매라고 합니다.

 

 

부동산 경매의 종류

이제 부동산 경매의 개념을 알았으니, 그다음 단계는 부동산 경매의 유형을 한번 살펴보도록 하겠습니다."부동산 경매도 종류가 있어?"라고 묻는 분들이 있을지도 모르겠네요. 먼저 언급을 드리자면 경매의 개념적 구분이며, 실제 대법원 경매 정보 사이트와 각종 경매 정보 잡지를 통해 흔히 접하게 되는 용어들이니, 그냥 편하게 잃고 넘어가셔도 괜찮습니다. 어차피 부동산을 경매할 때 눈에 근육이 생길 만큼 충분히 마주치게 될 용어들이니, 처음부터 스트레스에 시달릴 필요는 없겠죠?

① 강제경매와 임의경매

부동산 경매 매물을 입찰하기 위한 등기사항 전부증명서나 각종 부동산 경매 안내서를 보면 '강제 경매'와 '임의 경매'라는 용어가 자주 눈에 띄게 됩니다. 강제경매란 법원이 집행권한을 가진 채권자의 요구에 따라 채무자 소유 재산을 몰수·상환하고 매각대금으로 채권자의 금전채권을 회수할 목적으로 행하는 강제집행 절차를 말합니다. 임의경매는 채권자가 채권회수를 위해 채무자의 재산에 설정된 담보권, 참정권, 임차권 등 담보권을 집행·상환해 매각대금으로 채권을 회수하는 절차를 말한다고 보시면 됩니다.

 

② 신경매와 재경매

'신경매'와 '재경매'도 부동산 경매의 종류에 속합니다. 신경매란 합법적이고 정상적인 절차를 거쳐 경매가 진행됐지만 유찰이 된 경우, 어떤 이유로 낙찰이 거부되거나 매매 허가 자체가 취소된 경우 경매하는 것을 말합니다. 한편 재경매는 특정 부동산에 낙찰된 낙찰자가 대금을 지불하지 못하고 법원이 직권으로 다시 경매를 진행하는 경우를 말합니다.

 

우리는 여기서 신경매인지 재경매인지 따져봐야 할 아주 중요한 두 가지 이유가 있습니다. 신경매인지 재경매인지에 따라 매입 보증금과 최저 매매 가격의 차이가 있습니다. 신경매의 경우 최저 매출가의 10%를 보장하고, 재매출의 경우 20% 또는 30%를 보장합니다. 최저 판매 가격도 종전 판매 가격 대비 20~30% 인하되는 반면 재경매는 종전의 최저 매각 가격이 그대로 유지된다는 차이가 있습니다.

 

③ 일괄매각과 분할매각

‘일괄매각’과 ‘분할매각’도 부동산 경매 과정에서 종종 마주치는 용어입니다. 위와 마찬가지로 부동산 경매 종류 가운데 하나라고 할 수 있습니다.
우선 일괄매각부터 살펴보시면, 이해하시기 쉽게 제가 예를 들어 보겠습니다.

 

다음과 같은 조건을 갖춘 단독주택이 경매에 나왔다고 가정해 보겠습니다.

다음 중 채무자와 채권자에게 유리한 것은 개별적으로 경매를 진행하는 방법과 부속 창고, 정원, 연못 등을 묶어서 경매 진행하는 방법 중 어느 것이 채무자와 채권자에게 유리할까요? 정답은 두말할 것도 없이 한 번에 묶어서, 즉 일괄 경매를 실시하는 것이 훨씬 경제적이고 효과적입니다.
이렇게 모든 요소들이 함께 묶인 경매를 가리켜 일괄매각이라고 하는데요, 경매 대상의 각종 재산의 위치, 형태, 사용관계 등을 고려해 더 높은 가격을 받기 위해 함께 매각해야 한다고 판단되거나 매각으로 상당한 가치가 하락할 것으로 예상되면 법원은 직권이나 이해관계자의 요청에 따라 일괄 매각 결정을 내리게 됩니다.

오늘 첫 스타트로 부동산 경매에 대한 개념 정리를 먼저 포스팅을 하였는데, 어떠셨나요?
부동산 경매의 기본 개념부터 숙지를 하시고, 앞으로 이어질 부동산 경매에 대한 내용에 좀 더 깊이 있는 이해도를 가지고 포스팅을 보시면 많은 도움이 되실 거라 생각합니다. 끝

부동산 경매 해야 되는 이유