주택임대사업자 혜택 핵심정리

주택임대사업자 혜택

요즘 부동산 규제 강하로 인해 어수선한데요, 다주택자에 대한 세금 강화 및 규제 또한 강화시키면서 주택임대사업자 혜택에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 주택임대사업자란 공공주택 사업자가 아닌 민간임대주택을 취득하여서 임대 사업을 할 목적으로 등록한 사람을 말합니다. 다주택을 보유하고 계신 분들이 임대사업자를 내야 하는지 많이 궁금해하시는데요, 과거에는 임대주택의 활성화를 위해서 주택임대사업자에게 세금 등 많은 혜택을 재공 하였지만, 최근 9.13 대책 이후로 혜택이 많이 축소되었습니다.

오늘은 주택임대사업자 혜택 및 세금 등에 대해서 자세하게 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 2주택 이상 소유하고 계시거나 소유 예정인 분들은 오늘 내용 잘 보시고, 어떤 것이 유리한지 잘 살펴보시면 도움이 될 거라 생각합니다.

 

소득세법에서 주택 임대 소득에 대해서 일정한 혜택을 주고 있습니다. 

월세 수익이 있는 경우 공시가격 9억 원 이하의 1 주택 소유자는 비과세 대상이 되고, 2 주택 이상은 과세대상이 됩니다. 3 주택 이상인 경우 전세 수익이 있고, 보증금 합계가 3억 원을 초과한다면 과세 대상이 됩니다. 

 

그리고 주택임대사업자 등록만으로도 필요경비율과 기본공제액에 대한 혜택을 받을수가 있습니다. 

필요경비율 같은 경우는 등록 시 60%가 적용이 되며, 미등록 시에는 50%가 적용이 되게 됩니다. 기본공제액액 같은 경우는 등록 시 400만 원, 미등록 시 200만 원의 혜택을 보실 수가 있겠습니다.

임대 등록한 주택을 처분하시는 경우 추가적으로 받을 수 있는 절세는 어떻게 될까요?임대 등록한 주택(임대 개시일 공시 가격 수도권 내 6억 원, 수도권 밖의 지역은 3억 원 이하)은 그 혜택을 받기 위해서는 의무적으로 임대 기간을 5년 이상 임대를 하셔야 합니다. 이를 초과하여 6년 이상 주택을 임대하시고 양도하는 경우 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 장기보유 특별공제액을 계산할 때 임대 기간에 따라 다음과 같은 추가공제율을 더한 공제율을 적용할 수 있습니다.

 

하지만, 이를 적용하기 위해서는 보유 기간이 아닌 임대 주택 등록 후 임대 기간이 6년 이상인 경우에만 가능합니다.

임대 주택의 감면 규정으로는 소형 임대 주택(85㎡이하)을 3호 이상 임대하는 경우 당해 소형 임대 주택에서 발생하는 소득의 30%에 대해서 소득세를 감면해주고 있습니다. 하지만, 의무적으로 임대 기간 4년 이상 임대를 하지 않았을 경우에는 당해 사유가 발생한 연도에 감면받은 세액과 이자 상당액을 함께 납부를 하셔야 합니다.

부동산 세금 총정리

주택임대사업자 혜택 중에서 종합부동산세(종부세)와 재산세의 혜택도 있는데요, 아래에서 다시 한번 알아보도록 하겠습니다.

 

종합부동산세는 재산세와 더불어 토지와 주택을 보유한 자에게 부과하는 보유세의 하나입니다. 종합 부동산세는 당호 세대별 과세였으나 이에 대해 현재는 개정이 되어서 개인별 과세로 전환되었습니다. 그러므로 종합 부동산세를 잘 이해하여 소유를 분산한다면 종합 부동산세를 절세 할수가 있게 됩니다.

 

종합 부동산세를 과세함에 있어서 당해 주택이 임대업 등록한 임대주택, 준공공임대주택 등 일정한 임대 주택인 경우 종합 부동산에 대해서 이를 "합산 배제 임대 주택"이라 하여 종합 부동산세 계산에서 당해 주택을 제외합니다. 그렇기에 합산 배제 임대 주택의 적용을 받기 위해서는 이를 9월 16일부터 9월 30일까지 관할 세무서에 합산 배제 신청을 하셔야 합니다. 임대 주택으로서 적용받는 규정이므로 당해 임대 주택을 의무 임대 기간 이상 임대하지 않는 경우 감면받은 종합 부동산세와 가산세를 납부하셔야 합니다. 

종합 부동산세의 과세 표준은 합산 배제 주택을 제외한 주택의 공시 가격의 합계약에서 6억 원을 공제하며 여기서 공정시장가액 비율(현행 80%)을 곱합니다. 이렇게 계산된 과세 표준에 종합 부동산세 세율을 곱한 금액이 중합 부동산세가 됩니다.

 

종합 부동산세는 공시지가가 급등하는 경우 납세자의 의지와 상관없이 세 부담도 그만큼 증가하게 되는데요, 종합 부동산세에서는 당해 연도 재산세와 종합 부동산세의 합계 부담액이 전년도 재산세와 종합 부동산세의 150%를 초과하는 경우 150%까지만 부담하도록 부과하고 있습니다.

종합소득세 장기보유특별공제 같은 경우, 4년 단기임대사업자는 30%가 감면이 되고, 8년 장기임대사업자 같은 경우는 75% 감면 혜택이 주어집니다. 그리고 준공공으로 등록 시에는 8년 이상 50%, 10년 이상은 70% 장기보유 특별공제 혜택을 받을 수가 있었으나, 2024년에 사업자 등록이 자동 말소되면서 10년 임대하는 것이 불가능해져서 장기보유 특별공제는 50%까지만 받으실 수가 있습니다.

 

재산세 감면 기준

재산세 같은 경우 주택 또는 오피스텔을 2채 이상 보유한 경우에는, 4년 단기임대사업자는 40㎡이하 부동산에 대해 재산세가 면제가 됩니다. 60㎡이하는50%, 85㎡ 이하는 25%를 감면해 주고 있습니다.

여기서, 8년 장기임대사업자 같은 경우는 40㎡ 이하는 면제, 60㎡이하는 75%, 85㎡ 이하는 50%의 감면 혜택을 누릴 수가 있습니다.

 

주택임대사업자 혜택 중 가장 크게 체감할 수 있는 부분이 바로 취득세 감면 혜택이 아닐까 생각합니다. 공동주택이 대상이며 전용 면적이 60㎡ 이하로 대상 충족이 되어야 하지만, 취득세 감면이 된다는 점에서는 큰 혜택이라고 볼 수 있습니다. 하지만, 신규 취득분에 한해서 혜택을 받으실 수가 있으며 취득세가 200만 원 초과가 되면 85%만 감면이 되고, 면적이 60~85㎡일 경우에는, 20호를 등록해야지 감면 혜택을 받을 수 있다는 점 참고하시기 바랍니다.

 

마지막으로 양도세 같은 경우 기존 8년 장기 임대주택으로 등록한 경우 양도세를 중과하지 않았다면, 1주택이상 보유하고 있는 사람이 조정지역에서 새롭게 주택을 취득하였을 경우 임대주택으로 등록하더라도 양도세를 중과하도록 변경되었습니다.

 

그리고 임대주택사업자가 자진 말소 신청 시 양도소득세 중과 배제가 적용이 되는지 궁금해하시는데, 거주주택 비과세인 경우 5년을 해야 혜택을 받으실 수가 있기 때문에, 2년 6개월만 하면 비과세가 되고 다주택 중과인 경우에는 의무 기간이 8년이지만 4년만 해도 다주택 중과 배제가 적용이 됩니다. 

임대 주택의 경우 취득, 보유, 양도의 각 단계에서 각각 조세 감면 또는 비과세의 혜택을 받으실 수 있습니다. 하지만 이를 적용하기 위해서는 의무적으로 임대 기간을 반드시 준수를 하셔야 합니다. 만약 이를 지키지 못하면 감면 받은 혜택들은 모두 없어지고, 추가로 가산세 또는 불이행에 대한 과태료까지 부과가 될수 있습니다. 그러므로 임대 기간을 채울 수 없다면 감면 등을 받지 않는 것이 좋으며 감면 받았다면 반드시 의무 기간 임대를 준수하시길 바랍니다.

 

오늘 이렇게 주택임대사업자 혜택에 대해서 알아보았는데요, 다주택자가 집을 팔고 싶어도 주택임대사업자 등록으로 임대의무기간을 채우다 보니 집을 팔고 싶어도 팔 수가 없게 될것입니다. 그렇게 되면 다주택 중과로 인한 매물 잠긴 현상은 더욱 심해질 것으로 예상합니다. 그래서 임대 사업을 섣불리 하시는 것보다 개개인의 상황에 맞게 등록을 하셔야 피해 보는 일이 없을 거 같습니다. 끝.

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