DSR 계산기 이용한 계산법

DSR 계산은 어떻게 할까?

DTI, LTV, DSR 많이들 들어보셨을 거라 생각합니다. 오늘은 DSR 계산기를 이용한 계산법에 대해서 알아보는 시간을 가질 건데요. DSR은 한마디로 역대급 대출 규제라고 보시면 됩니다. 이게 무슨 말이냐고요? 앞으로 대출받기가 정말 어려워진다는 말입니다.

DSR은 총부채 원리금 상환 비율이라고 하는데, 여러분이 알고 계시는 DTI보다 매우 까다롭다고 보시면 됩니다. 

DSR을 계산식으로 해보면 내가 갚아야 할 원리금과 이자를 합산한 모든 값을 소득으로 나눈 값입니다.

DSR = 모든 대출의 1년간 갚아야 할 원리금 + 이자 / 연 소득

한마디로 내가 가진 모든 대출에 대해서 1년간 갚아야 하는 원리금을 나의 연 소득으로 나눈게 바로 DSR이란거죠.

 

예를 들어서, 연간 소득이 5천만 원인 직장인이 있다고 가정을 해보겠습니다. 이 분이 갖고 있는 모든 대출에 대해서 1년에 갚아야 하는 원리금이 7500만원이라면 DSR은 어떻게 될까요?

이분의 경우에는 DSR이 150%가 됩니다. 

 

다른 예로, 연간 소득이 5천만 원인 직장인이 1년간 갚아야 하는 원리금이 5천만원이다라고 한다면, DSR은 100%가 되는 겁니다. 이 말은 연 소득 5천만원의 직장인이 아무것도 안하고 숨만쉬고 살아도 고스란히 나의 소득이 모두 빚 갚는데 들어간다라는 의미이기도 합니다. 

그런데, 이번에 기준이 바뀌면서 연 소득 5천만원인 분이 1년간 갚아야 하는 원리금을 70%인 3500만 원까지만 허용해서, 이제는 은행에서 대출을 받으실 때 소득의 70% 이상을 받게 되신다면, 정말 깐깐한 심사를 받아야 되는 겁니다.

그리고 또 한 가지 DSR이 역대급 대출 규제라고 하는 이유가 있는데요, 기존 같은 경우에는 부동산 대출을 받을 때만 규제를 적용하였다면, 올해부터는 신용·전세·마이너스 통장 대출, 카드 할부금까지 모든 범위로 확대가 되었습니다. 

신DTI와 DSR 비교

LTV, DTI, DSR 계산법

DSR 계산을 한번 해보겠습니다.

연봉 5천만 원, 연간 원리금 상환액 1500만 원, 연간 이자 상환액 20만 원으로 가정을 한다면, DSR은 얼마일까요?

위에서 언급해 드린 계산 공식으로 계산을 진행해보면, DSR=(1500만 원+20만)/5천만 원=30.4% 가 됩니다.

같은 조건으로 DTI 계산을 진행하면 20.4%가 나오는 것과 비교하면 굉장히 까다로운 걸 알 수가 있습니다. 

DSR 계산기 이용한 실전 계산

DSR 계산법에 대해서 알려드렸으니, 이제 DSR 계산기를 이용해서 계산을 한번 해보겠습니다.

검색창에 "DSR 계산기"를 입력하시고, 아래 금융 계산기 사이트 클릭하셔서 접속을 합니다.

그럼 오른쪽과 같이 DSR 계산을 위한 입력란이 나오는데, 입력란에 입력을 하시고 DSR 계산하기를 클릭하시면 자동계산되어서 DSR 결과값이 나타납니다. 

 

아래 경우는 연소득 5천만 원, 대출금 2천만 원, 기간은 24개월, 금리 11.2%, 기대출금 2천만원 등으로 임의로 설정하여서 계산을 진행해 보았습니다.

DSR이 무려 65%가 넘어버리네요. 이럴 경우 대출이 쉽지가 않겠죠?

DSR 계산기를 이용한 계산은 의외로 간단하게 계산이 됩니다. 

DSR 계산에 적용되는 산정 범위

그럼, 여기서 좀 다른 문제에 대해서 얘기를 한번 해보겠습니다.

예를 들어 연소득 5천만 원인 직장인이 자동차 할부금이나 원리금을 분할 상환하고 있는 상황이라고 가정을 해보겠습니다. 자동차 할부금을 내가 1년에 천만원씩 갚고 있고, 주담대도 매년 원리금을 천만윈씩 갚고 있는 상황이라면, 나의 DSR은 2천만 원은 이미 내고 있으니깐, DSR 70%(3500만 원)까지 허용이 된다면 나머지 1500만 원 정도의 추가적인 대출이 가능하겠구나라고 계산을 쉽게 하실 수가 있습니다. 

그런데 원리금을 중간에 상환하지 않고, 만기 때에 일시 상환하게 되며, 그 대신 중간에 이자만 내면 되는 경우라면 어떻게 DSR을 계산하면 맞는 것일까요?

이런 경우는 일단 마이너스 통장 대출을 한번 예를 들어 DSR 계산을 해보도록 하겠습니다.

연소득 5천만원인 직장인이 마이너스 통장 대출을 받는다고 가정하면, 신용에 특별한 문제가 없다는 전제하에 연소득과 비슷한 만큼의 대출을 받으실수가 있습니다. 그럼 여기서 우리는 의문점을 품지 않을수가 없습니다. 연소득 5천만원인 직장인이 마이너스 통장 개설만으로도 DSR 100%를 채워버리게 됩니다.

그런데 여기서 중요하 거는 이런 상황에서는 DSR을 이런 식으로 계산을 하지 않습니다.

 

이런 경우 원리금을 갚지 않아도 되는 상황이고, 매달 이자만 갚으면 되는 상황입니다. 이런 경우 1년에 얼마의 원리금을 갚는 대출로 봐야 하는지 산정기준이 애매하죠?

그래서 부채 산정 방식을 새롭게 조정해 주었습니다.

부채 산정 방식

위의 표를 자세히 주목해 주시기 바랍니다. 위에서 제가 말씀드린 마이너스 통장 신용대출의 경우 10년 동안 갚는 대출로 봐주기로 했습니다. 

쉽게 말해 연소득 5천만원인 직장인이 마이너스 통장 5천만원을 대출 받았다면, 이 5천만원을 10년 동안 나워 갚아야 하는 대출로 봐준다는 거죠.

그러면 결론적으로 이 분 같은 사례의 경우, 매년 500만 원의 원리금을 갚아야 되는구나 이렇게 봐준다는 겁니다. 기타 중도금 이주비, 예적금/유가증권 등도 중간에 원리금을 상환하지 않는 경우들이기 때문에 각각 25년, 8년으로 산정을 인정해 준다는 겁니다.

그리고 세희망홀씨, 사잇돌대출 등 정책자금대출 같은 경우 DSR 계산하실 때 산정 범위에서 제외되니깐 이 점을 잘 활용하시면 좋을 거 같습니다.

마지막으로 DSR 규제로 대출을 받을 수 없는 프리랜서분들이나 은퇴자분들, 국세청에서 근로소득 증빙 서류를 준비할 수 없는 분들은 건강보험료나 국민연금 납부 내역 등을 이용하셔서 소득 증빙을 할수 있으니 참고하시면 좋겠습니다.

이렇게 오늘 DSR 계산에 대해서 여러 가지 내용들을 알려드렸는데, 어떠셨나요?

주담대를 이용하시려면 LTV, DTI, DSR 관련 내용들은 필수적으로 숙지를 하고 계시면, 자금 계획을 세우시기도 많은 도움이 되시니, 오늘 알려드린 내용 참고로 하셔서 내 집 마련의 꿈을 모두 이루시길 바랍니다. 끝.

부동산 세금 총정리