부동산 세금 총정리

부동산 취득, 보유, 처분에서의 세금

부동산 재테크를 하기 위해서는 많은 지식도 필요하고, 발품도 많이 팔아야 되는 게 사실입니다. 오늘은 부동산 취득, 보유, 처분을 할 때 발생하는 세금에 대해서 자세하게 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 보통 부동산 세금에 대해서는 단순하게 "세금 머 얼마 나오겠어?", "수익이 많지 않으니 세금을 얼마나 내겠어?"라고 생각하시는 분들이 있습니다. 금액 적으로 많은 세금은 일단 수익이 높을 때 내는 것입니다. 하지만 수익과 상관없이 반드시 납부를 하셔야 하고 내지 않으면 안 되는 세금들이 있습니다. 그래서 꼼꼼하게 항상 체크를 하셔야 하고, 작은 것도 놓치지 않으셔야 합니다. 

그럼 지금부터 부동산을 취득, 보유, 처분하는 일련의 과정에서 다음의 세금을 어떻게 신고하고 납부하는지 알아보겠습니다.

부동산 취득 단계

① 취득세

부동산을 취득하시게 되면 부동산의 매매가액 이외의 취득세를 납부하셔야 합니다. 취득세는 잔금을 지불하고 60일 이내에 관할 시, 군, 구청에 신고하고 납부를 하시면 됩니다. 대부분은 법무사 사무실에서 등기 업무 대행과 동시에 진행을 하게 됩니다. 아래 취등록세 관련 포스팅 한 글이 있으니 참고하실 분들은 참고하시기 바랍니다.

부동산 취등록세 계산기 자동계산

② 부가가치세 

부동산 중에서 토지와 주택을 제외하고, 상가나 공장 등의 건물을 매매할 때 납부를 하시는게 부가가치세입니다. 부가가치세가 발생하는 부동산(토지, 주택 이외)을 취득하는 경우 부가가치세를 매도자에게 계약금 및 잔금과 함께 지불하게 되지만, 사업자등록을 신청하고 매도인에게 지급한 부가가치세를 세무서에 환급 신청을 하실 수가 있습니다.

부동산 보유 단계

부동산 보유 단계에서 발생하는 세금에는 크게 두 가지가 있으며, 부동산 보유로 인한 보유세와 소득으로 인한 소득세로 나눠볼수 가 있습니다.

보유세는 말 그데로 부동산 보유를 하는 것만으로도 세금을 내는 것으로 재산세와 종합부동산세가 있습니다. 재산세와 종합 부동산세는 6월 1일(과세기준일)에 부동산을 소유하는 자에게 부과되는 세금입니다. 

또한 부동산의 임대 등을 통해 발생하는 소득에 대해서 신고하고 납부하는 소득세와 부가가치세가 있습니다.

 

그럼 재산세와 종합부동산세가 먼지 알아보겠습니다.

① 재산세: 부동산세 소재지 관할 시, 군, 구청(지방자치단체)에서 부과하는 것이며, 고지서를 보내 7월31일까지 건물분의 재산세를 , 9월 30일까지 토지분의 재산세를 납부하도록 하고 있습니다. 

주택의 경우에는 7월31일에 50%를, 9월 30일에 나머지 50%를 나누어서 납부하면 됩니다. 

 

② 종합 부동산세: 주소지 관할 세무서(국가)에서 부과하여 고지서를 보내며, 12월 15일까지 납부를 하시면 됩니다. 

 

③ 부가가치세: 부동산 임대에서의 부가가치세는 주택의 임대를 제외한 일반 건물과 토지를 임대하는 경우에 발생하는 세금이라고 보시면 됩니다. 임대료의 10%를 부가가치세로서 별도로 임차인에게 받아야 하며 이를 매 분기마다 사업자등록 소재지 관할 세무서에 신고하고 납부를 하셔야 합니다. 

 

④ 종합 소득세: 부동산 임대료가 발생한 임대 수입에서 사업을 영위하기 위해서 지출한 비용을 차감하여 계산이 되어지는데요. 이를 수입이 발생한 연도를 기준으로 다음 연도의 5월 31일까지 신고하고 소득세율에 따라서 소득세를 납부하셔야 합니다. 또한 이때 부동산 임대 소득 이외에 근로 소득이나 사업 소득 등 다른 소득이 있는 경우 모두 합산하여 소득 금액을 계산하셔야 합니다. 

부동산 처분 단계

① 부가가치세: 부가가치세가 발생하는 부동산(토지, 주택 이외)를 처분하는 경우에는 부가가치세를 매수자에게 계약금 및 잔금과 함께 수령하고 사업자등록을 폐업 신청을 한 후 매수인에게 수령한 부가가치세를 관할 세무서에 납부하셔야 합니다. 

 

② 양도소득세: 부동산 처분으로 인하여 발생하는 시세 차익에 대하여 신고하는 세금입니다. 양도가액에서 취득으로 인하여 소요된 비용(취득가액)을 차감한 후, 계산한 소득 금액에 소득세율을 곱하여 계산을 하게 됩니다. 양도 소득세를 잔금 또는 등기 이전일 중 빠른 날을 기준으로 하여 2개월이 되는 달의 마지막 날까지 신고하고 납부를 하셔야 합니다. 여를 들면, 5월 20일이 잔금일이라면 7월 31일이 신고, 납부일이 되는 것입니다. 

아래 양도소득세 계산기를 이용한 계산방법도 제가 포스팅 한 글이 있는데, 참고하실 분들은 참고하시면 많은 도움이 되겠습니다.

부동산 양도세 계산기 자동계산

부동산을 취득, 보유, 처분하는 과정에서 오늘 알려드린 내용과 같이 세금은 항상 따라다닌다고 보시면 됩니다. 여기서 주의하셔할 될 부분은 세금을 신고하실 때 제대로 신고하시지 않을 경우 가산세 등의 불이익이 발생할 수 있으니 꼭 유의하시기 바랍니다. 그래서 부동산 거래 시 반드시 이러한 세금 부분에 대해서 잘 숙지하고 계셔야 되며, 신고일 또한 잊지 마시고 신고를 하셔야 합니다. 이렇게 발생할 수 있는 세금의 기본 지식을 습득하고 이를 바탕으로 절세의 방안을 찾을 수 있다면 이 글을 보시는 여러분은 진정한 부동산 재테크를 하기 위한 핵심 키를 가지고 계신 거라고 감히 말씀 드릴수가 있겠습니다. 끝.

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