양도소득세 비과세요건 적용범위

양도소득세 비과세 적용

부동산에 대한 여러 규정 중에서 최고의 절세는 비과세가 아닌가 생각합니다. 오늘은 양도소득세 비과세 요건에 대해서 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 비과세란 국가가 과세권을 포기하고, 발생하는 세금에 대하여 과세하지 않는 것을 말합니다. 부동산 관련 비과세 감면 규정 중에서 "1세대 1 주택 비과세"가 가장 대표적인 비과세가 아닐까 생각합니다. 주택에 대한 비과세 규정이 있는 이유는 거주하는 주택을 양도한 뒤 다른 주택으로 이주하는 경우 발생하는 양도 차익에 대해서 과세하면 보유하는 재산이 감소하게 되고, 기존에 보유했던 주택보다 경제적 가치가 낮은 주택으로 이주해야 되는 상황이 발생하게 됩니다. 이러한 불합리성 해소와 주거 안정을 위하여 1 주택자에 대하여 비과세 규정을 두고 있는 거죠. 

양도소득세 비과세는 다음의 세가지 요건에 대해서 비과세 적용을 하고 있습니다. 

① 1세대
② 1주택
③ 2년 이상 보유

세 가지의 조건을 모두 부합해야만 비과세 적용이 됩니다. 비과세를 위해서는 각각의 요건에 대한 내용을 아셔야 합니다. 또한 각자의 요건을 만족하지 못하는 부득이한 사정이 발생할 때에도 이를 잘 활용한다면 많은 절세 효과를 보실 수가 있겠죠? 그럼 각각 내용에 대한 요건을 아래에서 한번 살펴보도록 하겠습니다.

 

1세대 1 주택 비과세 규정에서 1세대라는 것은 본인과 배우자 및 함께하는 가족을 통 들어 1세대라고 말합니다. 배우자가 없는 경우에는 1세대라고 보지 않지만, 배우자와 이혼하셨거나 사별한 경우와 30세가 넘은 경우, 20세가 넘는 경우로써 당해 주택을 유지, 관리할 수 있는 소득이 있는 경우 1세대로 봐주고 있습니다.

1세대를 판단하는 기준일은 양도시점(잔금 청산일, 등기 접수 일 중 빠른 날)입니다. 그러므로 동일 세대원에 해당하는 자가 주택을 소유하고 있어서 비과세를 적용받지 못하는 경우, 당해 세대원(배우자 등 단독 세대를 구성할 수 없는 경우 제외)을 적극적으로 세대 분리하여 주택수가 1개가 되도록 하면 1세대 1 주택 비과세 규정을 적용할수가 있습니다.

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하지만, 세대의 분리를 함에 있어서 실질적인 세대 분리가 아닌 서류상으로만 주민등록을 이전하여 세대를 분리한 경우에는 실질적으로 동일 세대원으로 보아 1세대 1 주택 비과세를 적용할수가 없습니다. 또한 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 일시적으로 분리 후 다시 세대를 합치는 경우에도 일시적 조세 회피를 위한 세대 분리로 보기 때문에 1세대 1주택 비과세를 적용 받지 못합니다.

다음으로 1세대 1주택 비과세 규정에서 1 주택이라 함은 위에서 언급한 동일 세대원의 모든 주택 수의 합계가 1 주택인 경우에 비과세를 적용받으실 수가 있습니다. 하지만 부득이한 사유로 인해서 2 주택이 되는 경우가 발생 할수가 있는데요, 소득세법에서는 이에 해당하는 주택이 있는 경우 당해 주택을 주택 수에서 제외하여 비과세 주택을 판단하여 적용하는데, 대표적인 예는 다음과 같습니다.

① 대체 취득을 위한 일시적 2주택
② 상속 주택
③ 농어촌주택(귀농주택, 이농주택)
④ 세대 합가(혼인, 동거봉양)

 

이 중에서 아마 가장 많은 사례로는 2 주택 특례가 아닐까 생각합니다. 1세대 1 주택 비과세 규정은 위에서 언급했듯이 주거 안정과 부의 축소를 막기 위함입니다. 하지만 이런 경우가 발생할 수 있습니다.

주택(A)을 처분하고 그 후에 새 주택(B)을 매매하려고 하였으나, 경기불황 등의 이유로 보유 중이던 주택(A)이 처분이 안 되는 경우가 발생하면 역시 그 양도의 시기가 달라 일시적으로 2 주택이 될 뿐 결과적으로 주택이 1주택만 유지됨은 동일하다고 보시면 됩니다. 그래서 이러한 경우에는 1세대 1주택 비과세를 적용 받을수 있습니다.

일시적 2주택 상태의 기간에 대하여 소득세법에서는 보유 중인 종건 주택(A)의 양도 시점에 신규 주택(B)의 보유 기간이 3년 이내인 경우에만 대체 취득을 위한 일시적 2주택 비과세 특례를 적용합니다.

여기서 주의하셔야 될 부분은 대체 취득으로 인한 일시적 2 주택의 신규 주택(B)의 보유 기간은 3년 인데요, 비과세 보유 기간이 2년으로 비과세를 적용하기 위한 보유 기간이 1년이 짧게 됩니다. 만약 종전 주택(A)의 취득 후 7개월 뒤 신규 주택(B)을 취득하면 비과세를 3년의 기간 내에 모두 충족하는 경우가 발생할수 있습니다. 이러한 문제를 방지하고자 소득세법에서는 종전 주택과 신규 주택의 취득 시기가 1년 이상인 경우에 한하여 종전 주택의 대체 취득을 위한 일시적 2주택 비과세를 적용하고 있습니다. 그렇기 때문에 취득 시 이를 반드시 사전에 검토하셔야 합니다.

그리고 마지막으로 비과세는 2년 이상 보유한 주택에 대해서만 적용이 됩니다. 하지만 이민, 출국으로 세대원 전원이 해외로 이주하는 경우, 공익사업을 위한 수용 등 일정한 사유가 발생하는 경우에는 보유 기간의 특례를 적용하게 됩니다. 2017년 8월 3일 이후 조정 대상지역(서울, 과천, 세종, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 화성 동탄 2, 부산 해운대, 부산 연제, 부산 동래, 부산 부산진, 부산 수영, 부산 남, 부산 기장군)에 속하는 주택을 취득하는 경우에는 2년 거주를 하셔야 합니다. 

오늘 이렇게 양도소득세 비과세 요건에 대해서 알아보았는데요, 1세대 1 주택 비과세 규정은 절세할 수 있는 가장 효과적인 방법 중에 하나임은 분명합니다. 하지만, 그 규정을 적용함에 있어 특례 규정이 존재하므로 사전에 이를 잘 알고 적용을 하시기 바랍니다. 끝.

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