재건축 재개발 구분 방법

재건축 재개발 구분 방법

"주변 아파트가 재건축한다는데 나도 사볼까?" 조금이라도 부동산 시장에 관심이 있다면 마음속으로 한 번쯤 생각해봤을 것입니다. 낡고 오래된 아파트가 고급 주택촌으로 바뀌면 누가 흔들리지 않을까요. 다만 투자를 결정하기 전에 재개발인지 재건축인지부터 먼저 알셔야 합니다.

개발이 어떻게 진행되느냐에 따라 사업추진방식이나 절차, 전매시기 등이 모두 다르기 때문에 사전에 제대로 이해하는 것이 기본입니다. 우선 두 사업 모두 노후되거나 낡은 건물을 허물고 아파트를 새로 짓는 정비사업에 속합니다.

최신 스마트폰이나 컴퓨터를 5~10년 이상 사용하면 성능이 떨어지고 문제가 많아져 수리보다는 새 스마트폰을 사는 경우가 많은데요. 마찬가지로 주택이라는 상품도 30년 이상 사용하다 보면 신규 건설의 필요성이 커지기 마련입니다.

그러나 두 사업은 사업 범위와 성격이 매우 다른데요. 우선 재건축은 사업지 주변 도로, 공원 등 기반시설은 양호하지만 아파트 자체의 노후화로 인한 주거환경 개선사업입니다. 단독주택이나 아파트 등 노후 아파트가 대상이죠.

서울에서는 주로 강남권에 재건축 사업장이 많습니다. 최고 50층 높이로 사업을 추진 중인 송파구 잠실주공5단지를 비롯해 강남구 대치동 은마아파트나 압구정동 일대 아파트가 대표적인 재건축 단지로 꼽힐수가 있겠네요.

반면 재개발은 낙후된 지역의 도로, 공원, 상하수도 등 기반시설을 정비하고 주택을 신축해 주변 주거환경과 도시경관을 모두 개선하는 사업입니다. 민간주택사업의 성격이 강한 재건축과 달리 공공임대주택을 제공하고 세입자의 주거비용을 부담한다는 점에서 공공사업으로 특징 지어지죠.

이렇기 때문에 재개발 지역은 단독주택이나 다가구주택, 연립, 원룸 등이 밀집되고 협소한 곳이 많은 편인데요. 서울에서는 대표적으로 용산구 한남뉴타운, 성동구 성수동 성수전략정비구역, 동작구 흑석뉴타운 등이 있겠네요.

재건축,재개발 추진 범위

두 사업의 사업가능연한이나 추진절차도 다르다고 불수 있는데요. 재건축은 지난 박근혜 정부 당시 최장 40년이던 사업가능연한을 30년으로 일괄 단축했었죠. 이에 따라 2020년 현재 재건축 사업을 추진하려면 최소 1990년이나 그 이전에 지어진 주택이 그 대상이 됩니다. 다만 사업추진을 하려면 재개발과 달리 ‘안전진단’이라는 절차를 추가로 받아야 합니다. 한마디로 아파트를 준공한 지 오래되었지만 아직 튼튼해 안전성에 문제가 없는지를 미리 검사받는 것이다라고 보시면 됩니다.

단독·연립 등 상대적으로 넓은 구역을 대상으로 하다 보니 준공연한의 편차가 심하기 때문에 재개발 사업은 사업가능연한이 따로 정해져 있지 않는데요. 지방자치단체가 각 사업 대상지 전체 주택의 노후도가 60~70% 이상인 조건을 만족하고 주민동의율, 호수밀도 등 기타 요건을 충족했다고 판단할 경우 재개발 추진이 이루어집니다.

재건축·재개발 사업은 핵심 노른자 입지에서 추진되는 경우가 많고 주거 환경이 확 바뀌며 새 아파트가 들어선다는 측면에서 기대감이 높을수 밖에 없습니다. 실제 문재인 정부 들어 1년 여간 주택시장을 들썩이게 한 것도 재건축·재개발 정비사업지였다는 것은 부정하기 어려운 사실입니다.

그러나 무작정 투자하는 것은 조심을 하셔야 하는데요. 조합원들 간 분쟁이 있거나 정비계획안이 해당 광역단체의 승인을 얻지 못하는 경우 사업이 장기화되는 경우가 많습니다. 더욱이 재건축 부담금, 정비사업 재당첨 제한, 입주권 거래금지와 같은 외생적인 변수도 많아진 만큼 이를 꼼꼼히 따져 보셔야 합니다. 또한 대지지분과 사업 규모, 대지지분 등에 따른 추가 분담금(조합원 분양가와 권리가액)도 고려해 자금계획도 잘 세우셔야 합니다.